집을 구하러 다녀보면 아파트는 비싸다보니 상대적으로 저렴한 빌라나 다가구주택을 찾는 경우가 많습니다. 이번 포스팅에서는 신축빌라와 다가구주택 전월세 계약 시 주의사항에 체크사항 유용한 팁에 대해 알아보겠습니다.
빌라
빌라는 주택의 한 종류로 5층이상이면 아파트, 4층 이하는 주차장 연면적 제외 660㎡를 초과하면 연립주택, 600㎡ 이하면 다세대주택으로 구분됩니다. 우리나라에서는 일반적으로 ‘다세대주택’ 을 빌라(Villa)로 부르는 경우가 많습니다.
주택가에서 가장 혼동되는 것이 다가구주택과 다세대주택인데요. 외형만 봐서는 구분이 안되는 경우도 많습니다. 다세대주택은 공동주택이고 호별로 구분되어 있지만 다가구주택은 등기부등본상 하나의 주택으로 되어 있는 것이 가장 큰 차이입니다.
신축빌라
주택가의 골목이나 도로 옆을 지나다보면 신축빌라 분양 현수막을 보는 경우가 많으실 겁니다. 신축빌라는 그 특성상 문제가 많은데 왜 그런지 알아보겠습니다.
빌라를 건축한 건축주는 분양을 대행하는 컨설팅업체에 분양 및 전세를 맡기고 컨설팅업체, 중개사무소를 통해 물건이 홍보됩니다. 정상적인 공인중개사는 이런 물건을 중개하지 않지만 일부 중개사무소에서 높은 수수료를 목적으로 진행합니다. 시세와 동일하거나 시세보다 높게 전세를 맞추고 남은 차익을 컨설팅업체, 중개사무소가 나눠 갖는 것입니다.
결혼을 앞 둔 신혼부부가 전세로 집을 구한다고 가정해 보겠습니다. 전세 3억(2억원은 전세자금대출)을 생각중이었는데 마음에 드는 집은 아파트 전세 4억이어서 고민중이었던 것이죠. 그런 와중에 같은 면적에 신축 인테리어가 되어 있고 계약 시 세탁기 증정 등의 혜택이 있다보니 신축빌라에 혹하게 되는 것입니다.
원래 부담하려고 했던 보증금으로는 이정도 컨디션을 구할 수 없다는 것을 알기 때문에 쉽게 넘어갑니다. 하지만 다양한 혜택들은 결국 내 전세자금에서 수수료 개념으로 사용된 것이라고 볼 수 있습니다.
문제는 2년 후에 발생하는데요. 계약만기시 보증금 반환 요청을 하면 임대인(이미 소유자가 변경되었을 수 있음)은 돈이 없다고 합니다. 들어올 사람을 구해야 가능하다고 하는 것이죠. 이렇게 집에 문제가 생기면 전세자금대출 연장이 되지 않습니다.
그렇다면 전세자금대출을 상환해야 하는데 여력이 없다면 연체이자와 신용도 하락이 될 것입니다. 신축 인테리어와 사은품 등에 혹해서 결정한 한순간의 선택이 최악을 결과를 만든 것입니다.
다가구주택
다가구주택은 호실은 여러개로 분리되어 있지만 등기부등본 상에는 소유자가 한명으로 되어 있습니다. 만약 경매에 넘어간다면 나보다 먼저 들어온 선순위 임차인에 의해 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
때문에 계약 전 중개사무소에 임대인 대출금과 선순위 임차인 보증금 금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 통상적으로 다가구주택은 시세의 60% 미만이어야 안전하다고 볼 수 있습니다.
(전입세대열람내역)
계약 전 전입세대열람내역을 확인하여 주택에 전입하여 거주하고 있는 임차인의 숫자를 파악해야 합니다.
(확정일자 부여현황)
세입자의 숫자를 확인했다면 확정일자 부여현황으로 선순위 임차인들의 전체 보증금 합계를 파악하는 것이 중요합니다.
전입세대열람내역과 확정일자 부여현황은 임대인, 임차인이 알아야 하는 필수사항으로 임대차계약 전 임대인에게 확인 요청해야 합니다. 계약서 작성 후에는 계약서를 지참하여 주민센터에 방문하면 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황을 확인할 수 있습니다.(정부 24 인터넷 확인 가능)
계약서 작성 후 확인이 가능한 사항으로 특약사항에 임대인에게 확인한 선순위 보증금 내역이 다를 경우 계약을 해지할 수 있다는 특약사항을 넣어 놓는 것도 좋은 방법입니다.
체크리스트
(하자 확인)
곰팡이가 생기는 원인은 누수, 방수, 오배수배관 문제로 건물 외부에서 내부로 발생하는 경우가 많습니다. 다른 원인은 환기 문제로 결로가 발생하는 경우입니다. 곰팡이가 천장부터 천천히 아래로 연결되어 생긴다면 누수 가능성이 있습니다.
측면 벽에서부터나 아래쪽에서 곰팡이가 시작된다면 결로일 가능성이 높습니다. 부분 도배를 했다면 그 부분이 곰팡이가 자주 생길 확률이 높은 곳입니다.
(하자가 발생했다면?)
임차인의 고의, 과실에 의한 파손인 경우를 제외하고는 임대인의 부담으로 하자처리를 해야 합니다. 하자가 발생했다면 임의로 수리하지 말고 반드시 임대인에게 사실을 알려야 합니다. 하자발생 부분을 임대인에게 전달하고 그 이력을 기록해야 합니다.
임대인이 수리업체를 불러주거나 수리비용에 대한 협의가 끝나면 하자보수를 진행합니다. 그리고 수리과정은 사진으로 남겨놓아야 합니다. 나중에 하자수리 전과 후를 정확히 하기 위함인 것이죠. 보일러 교체 등이라면 추후 임대인이 세금 경비처리에 사용될 수 있으니 영수증 등을 잘 관리해야 합니다.
수압 확인
수압을 확인할 때에는 싱크대와 욕실의 물을 틀어 놓고 잘 나오는지 확인해야 합니다. 주택가의 4층까지인 경우에는 상수도사업소에서 공급하는 수압을 이용하기 때문에 4층은 수압이 약할 수 있는 것이죠. 사전에 확인해서 수압이 약하다면 원인을 파악해서 보완요청을 해야 합니다.
층간소음
집을 결정하기 전에 방문 시간대를 다르게 해서 층간 소음과 외부 소음을 확인해야 합니다. 요즘에는 맞벌이 부부가 많아 저녁시간부터 시끄러운 경우가 많습니다. 집에 도로변에 위치해 있다면 낮시간과는 다르게 소음이 크게 느껴질 수 있습니다.
창호 확인
준공된 지 오래된 주택이거나 복층유리나 이중창이 아니라면 창문 시공 상태를 잘 확인해야 합니다. 창틀과 창문이 잘 맞지 않으면 틈새로 인해 단열 성능이 떨어져 여름철 에어컨 비용이나 겨울철 난방비용이 많이 들어가게 됩니다. 기존 임차인에게 여름, 겨울철 관리비가 어느정도 나오는지 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.
주차대수
빌라와 같은 공동주택은 주차공간 확보가 필수입니다. 가구당 1대가 보장된다면 좋겠지만 그렇지 않다면 어떻게 주차해야 하는지 확인해야 합니다. 인근 공용 주차장 이용이나 유료시설을 이용해야 할 수도 있는 것이죠.
이번 포스팅에서는 혼동하기 쉬운 신축빌라와 다가구주택에 전세, 월세를 고려할 때 확인하면 좋은 것에 대해 알아보았습니다. 목돈이 들어가는 만큼 꼼꼼히 확인하셔서 원하는 조건에 맞는 주택을 선택하시기 바랍니다.
함께 읽으면 좋은 글!
