일반적인 주택과 상가 유형을 벗어나면 접하게 되는 것이 바로 오피스텔, 도시형생활주택 등입니다. 이번 포스팅에서는 상가주택, 도시형 생활주택, 오피스텔의 임대, 매매 시 알아야할 체크리스트에 대해 알아보겠습니다.
오피스텔
오피스텔(Officetel)은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로 사무실 기능과 주거 기능을 모두 가지고 있는 유형입니다. 일반 사무실로 사용하면 상가, 주거용으로 사용하면 주택으로 인정됩니다. 실거주 목적보다 임대수익 위해 소유하는 경우가 많아 대형 평형 보다는 소액으로 수익률이 높은 원룸형 소형 오피스텔이 인기가 많은 투자 대상입니다.
대부분 분양가격이 높은 편이라 급매나 경매, 공매 등으로 매수하는 것을 추천드립니다. 오피스텔의 가장 큰 특징은 1인가구, 사회초년생, 직장인 등이 많이 이용하는 주거 형태입니다. 지하철역이나 버스정류장까지 가까운 역세권을 선호합니다.
역세권의 정의는 조금씩 다르지만 보통 도보 10분 이내면 역세권이라고 하는 경우가 많은데요. 오피스텔은 3~5분이 넘어가게 되면 사람들이 선호도가 떨어져 임대가 잘 되지 않습니다. 전용면적은 분양면적 대비 60% 이내인 경우가 많습니다. 매수하는 부동산의 전용면적 비율이 높을수록 좋으니 체크해보시기 바랍니다.
관리비가 일반 아파트, 다세대, 다가구 주택보다 높다는 점도 유의해야 합니다. 용적률을 최대한 활용해서 짓기 때문에 리모델링이나 재건축이 어렵습니다. 때문에 가능하면 준공된지 10년 이내의 물건이 좋습니다.
오피스텔 체크리스트
초역세권 여부 확인(도보 3~5분 이내)
인근지역에 사무실 많은지 여부 확인
분양면적 대비 전용면적 비율 확인(60%)
사무용, 주거용 비율 확인
준공 후 10년 이내 물건 여부 확인
임대수익률, 대출 가능금액 확인
생활형 숙박시설
주거시설과 같이 취사가 가능하며 레지던스(Residence)로 알려져 있습니다. 내부 시설은 가전, 가구가 빌트인으로 설치되어 있습니다. 외부 시설에는 헬스장, 수영장, 사우나 등이 있습니다. 개별 호수마다 등기가 가능합니다. 주택이 아닌 숙박시설로 별도의 청약통장 없이 분양이 가능하고 주택수에도 포함되지 않습니다. 여러가지 장점이 있는 것이죠.
용도변경 없이 주택용으로 사용 불가합니다. 숙박시설 형태를 유지하고 숙박업 신고 의무 대상입니다. 종합부동산세 대상이 아니며 전매제한도 없는 물건입니다.
도시형생활주택
2009년부터 시행된 주택의 종류로 300세대 미만의 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형주택으로 구분됩니다. 청약통장 없어도 청약이 가능하고 주거 전용면적 20㎡ 이하 한 채는 주택수에서 제외됩니다. 분양면적 대비 전용면적 비율이 70~80%로 높습니다.
주차대수가 아파트의 30% 수준으로 주차 공간이 많이 부족합니다. 때문에 대중교통이 편리한 역세권에 주로 위치해 있으며 주변에 주차시설이 있는 경우가 많습니다. 도시형 생활주택은 전용면적이 작은 주택과 전용면적이 큰 단지형 연립주택, 다세대 주택을 선호하는 지역이 각각 다릅니다.
지켜야 할 건축조건이 까다롭지 않아 층간소음, 외부 소음 문제가 발생하기도 합니다. 옆 건물과의 거리 규정도 완화되어 일조권 확보가 어려운 물건도 있습니다.
도시형 생활주택 체크리스트
역세권에 위치해 있는지 확인(도보 3~5분)
인근에 대학교, 사무실이 많이 있는지 확인
주거 전용면적 비율 확인(70~80%)
준공년도 10년 이내 여부 확인
일조권, 필수 구성요소 확인
대출 가능금액 확인
상가주택
1층과 2층이 상가 용도로 사용되는 주택을 점포겸용 상가주택, 겸용주택으로 말하고 있는데요. 가장 비슷한 주택 유형으로는 다가구 주택을 말할 수 있습니다. 상가주택도 단독주택이나 다가구주택과 같이 등기부등본 상 한 명의 소유권으로 이루어져 있습니다.
상가주택은 상가나 주택 일부를 임대하면서 소유자도 함께 생활할 수 있어 인기가 많은 부동산 물건입니다. 상가 운영을 해야하다보니 배후지역이 밀집한 역세권 지역, 주동선 내에 있는 물건을 선택해야 합니다. 도로에 접해 있는 부분이 좁거나 경사가 있다면 나중에 건물 수리에 많은 제한을 받을 수 있습니다.
업무용과 주거용이 함께 있는 건물입니다. 지자체에 신고하지 않고 면적을 넓히거나 계단, 발코니에 차양을 설치하면 불법으로 간주됩니다. 만약 매매시 사전고지에 대한 내용이 사실과 다르거나 조작되었다면 바로 취고해야 합니다.
(취득세)
주택 부분 취득세율 1.1~3.5%
상가 부분 취득세율 4.6%
(양도소득세)
상가주택 한 채만 가지고 있는 소유권자가 주택 부분 면적이 50%가 넘어가면 상가주택 전체를 주택으로 해석해 양도소득세 비과세 대상이 될 수 있습니다. 주택면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 부분은 비과세 대상입니다. 단, 상가 부분은 과세 대상입니다.
상가주택 체크리스트
역세권 내에 있는지 확인
배후 주거지 및 주동선에 위치 여부
부동산에 접한 도로의 너비가 10cm 미만인지 확인
해당 도로가 경사가 높은지 아닌지에 대한 여후 확인
이번 포스팅에서는 도시형 생활주택, 상가주택, 오피스텔 그리고 생활형 숙박시설(레지던스)의 기본적인 정보와 확인해야 할 체크리스트를 알아보았습니다. 주택의 유형을 꼼꼼히 공부해서 등 부동산 거래에 활용하시기 바랍니다.
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