전세권설정등기 vs 확정일자 다른점 알아보자
임대차계약을 하고 집에 들어갈 때 가장 중요한 것은 나의 전월세보증금일 것입니다. 일반적으로 중개사무소를 통해 계약하면 확정일자에 대해 체크해 주는데요. 보증금을 보호받는 또 다른 방법 전세권설정등기와 확정일자의 다른점에 대해 알아보겠습니다.
확정일자
임차한 집의 전월세 보증금을 보호하는 가장 쉬우면서도 중요한 방법은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 보통 중개사무소를 통해 집을 알아보고 거래하다보면 전입신고와 확정일자의 중요성에 대해 계속 알려주기 때문에 이삿날이나 늦어도 다음날에는 대부분 신고하고 있습니다.
전세권설정 등기
내 보증금을 보호하는 방법 중 등기부등본상에 기록을 남기는 전세권설정등기가 있습니다. 전세권 설정등기는 등기사항전부증명서에 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것인데요.
이렇게 하면 인터넷등기소 등을 통해 누구나 열람하면 해당 부동산에 임차인이 살고 있다는 사실을 알 수 있습니다.
전세권설정 등기와 확정일자의 차이점
집주인의 동의 여부
- 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요한 반면, 확정일자는 집주인의 동의없이 가능합니다.
- 전입신고 필요 유무
- 확정일자를 받으려면 이사하는 집에 전입신고를 해야 하지만 전세권설정등기는 별도의 전입시고 없어도 신고가 가능합니다.
비용 부분
전세권설정 등기는 등기부등본상에 기록하는 만큼 비용이 발생하는데요. 전세보증금이 1억원이라고 가정하면 전세권설정 등기 비용은 약 20~30만원 정도가 발생하기 때문에 특별한 경우가 아니라면 대부분 확정일자만 받고 있는 것이 사실입니다.
- 등록세 : 보증금의 0.2%
- 지방교육세 : 등록세의 20%
- 등기신청수수료 1~2만원
법적인 효력
확정일자는 건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해주지만 전세권설정등기는 건물 가격에서만 보증금 보상이 가능합니다.
묵시적 갱신에서는 확정일자가 유리한 부분이 있는데요. 확정일자는 2년 더 연장되는 반면 전세권설정은 집주인 요구시 6개월 이내에 퇴거해야 하는 단점이 있습니다.
때문에 전세권설정 등기는 전전세나 집주인이 전입신고를 원하지 않는 오피스텔의 경우에 많이 실행되고 있습니다.
전세권 설정이 늘어나는 이유
전입신고와 확정일자를 받는 것이 일반적이지만 최근 전세사기 이슈 등으로 전세권설정 등기를 하는 경우가 많습니다. 둘 다 전세보증금을 지키기 위한 방법이지만 본인의 상황에 맞게 진행할 필요가 있습니다.
전세권 설정은 임대인의 동의가 필요한데요. 전세권 설정을 하겠다면 계약 자체를 거절하는 임대인도 생각보다 많습니다. 또한 확정일자는 임대차계약서만 있으면 되는 반면 전세권 설정은 등기권리증, 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증 등 챙겨야 할 서류가 많다는 단점이 있습니다.
보통 회사나 법인인 경우에는 주택임대차보호법을 받기 못하는 경우도 있어 전세권 설정을 하고 있습니다. 전세권 등기란 등기사항증명서에 전세권이라고 기재해 놓는 행위인데요. 전세권 설정 등기를 했다고 해서 무조건 안전한 것은 아니니 선순위 채권이 얼마나 있는지 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
상가 or 오피스텔은 전세권설정 등기?
위의 항목들을 종합해 보면 확실히 전세권설정 등기보다는 확정일자가 절차도 간편하고 비용적인 측면에서도 유리한데요. 하지만 상가인 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주거용으로 주택으로 취급받게 됩니다.
집주인이 주거용 오피스텔로 다주택자가 된다면 비과세 혜택 등 세금 부분에서 많이 패널티가 발생하기 때문에 간혹 오피스텔 소유자 중에 세입자가 전입신고를 하고 확정일자 받는 것을 꺼리는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 확정일자 대신에 비용이 조금 발생하더라도 반드시 전세권설정 등기를 하고 임대차계약을 실행해야 하는 점 반드시 기억하시기 바랍니다.
전세권과 임차권 차이
전세권은 전세보증금을 낸 세입자가 부동산을 이용할 수 있는 권리입니다.
임차권은 임대차계약에 의해 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리인데요. 보증금만 있는 전세의 경우 전세권설정등기를 보증금과 월세가 있는 상가, 주택의 경우라면 임차권설정등기를 하면 됩니다.
함께 읽으면 좋은 글!
