임차권등기명령이란? 전세금돌려받기 신청방법
전세 만료기간이 다가오면 임차인은 임대인에게 이사여부를 전달하고 전세보증금을 받아야 하는데요. 당연한 권리이지만 실제로는 제 때 받지 못하는 경우가 많이 있습니다. 전세금돌기받기 위해 꼭 알아야 하는 절차 임차권등기명령에 대해 알아보고 신청방법도 확인해 보겠습니다.
주택임대차보호법에서는 임대차 계약의 종료 6개월 전부터 최소 2개월전까지 계약해지 의사를 전달해야 한다고 하는데요. 적어도 계약만료 2개월 전까지는 임대인에게 확실하게 의사를 전달하는 것이 좋으며 전달내용을 문자메세지, 통화기록, 카톡 등을 이용하여 남겨놓는 것이 좋습니다.
해당 절차에 맞게 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 전세보증금 반환 소송 전 진행해야 하는 절차가 임차권등기명령과 지급명령신청입니다.
임차권등기명령
임차인이 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 점유시 갖게되는 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 받기 어렵게 됩니다. 이런 문제를 해결하기 위한 제도가 바로 임차권등기명령으로 등기부등본에 등기하면 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 이사 등으로 해당 부동산을 점유하고 있지 않아도 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.
신청자격
임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 주택 소재지의 관할 지방법원, 지방법원지원, 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요. 계약기간 동안 임대인이 연락되지 않아 불안한 마음에 바로 신청하고 싶어도 계약기간이 만료된 이후에 가능합니다. 임대인의 동의 없이도 신청 가능하며 신청시 반드시 계약한 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다.
- 주택의 일부가 임차인의 과실없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용할 수 없게 되고, 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지 통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 기간약정 없는 임대차 해지 통고는 임차인이 해지를 통고한 날로부터 1개월이 지난 경우
- 기간약정은 있찌만 임대인이 임차인의 반대에도 해당 주택에 대한 보존 행위를 하여 임차인이 임차 목적을 달성할 수 없어 해지 통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지 통고를 하고 그 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 경우
- 임대차 계약 체결 후 임차 주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하려는 경우
임대인이 통고를 받은 시점부터 3개월 이후에 임차권등기명령 신청을 할 수 있는데요. 묵시적 갱신의 경우에는 계약해지 통고 이후 효력 발생 시점까지 3개월이라는 상당한 시일이 걸리는 것을 알 수 있습니다.
신청절차
임차권 등기명령을 신청하는 임차인은 필요한 서류와 등기명령 신청서를 작성하여 증빙 서류와 함께 해당 법원에 접수할 수 있는데요. 요즘에는 전자소송으로도 충분히 신청 가능하니 아래의 대법원 신청 사이트를 이용하시는 것도 좋은 방법입니다.
제출서류
임대차계약서에는 반드시 확정일자가 신고되어 있어야 하며 계약해지를 입증할 수 있는 자료로 문자, 카톡, 통화기록, 내용증명 등이 가능합니다.
- 임대차계약서
- 주민등록초본, 등본
- 계약해지 입증자료(문자, 카톡, 통화기록, 내용증명 등)
- 등기부등본
- 갱신계약일 경우 전세계약서 전부
- 건물 도면(건축물 현황도)
임차권등기명령이 신청되어 등기부등본 상에 기록이 남게되면 임대인은 상당한 압박을 받을 수 밖에 없는데요. 다른 사람이 해당 부동산의 등기부등본을 열람했을 때 임차권등기가 되어 있다면 매매나 신규 임대차계약 등을 진행하기가 사실상 불가능하기 때문입니다.
신청 해지방법
임차권등기명령 해지방법은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원과 지방법원지원, 시군 법원의 임차권 등기 담당자에게 등기명령 취소 및 해제 신청서를 제출해야 등기부등본에서 등기 말소가 가능합니다.
지급명령신청
지급명령은 하나의 독촉 절차로 볼 수 있습니다. 전세보증금과 같은 수량이 명확한 채권 회수를 목적으로 할 경우 활용할 수 있는 제도입니다. 지급명령은 신청 후 약 30일 정도가 지나면 결정이 확정될 수 있기 때문에 빠른 법적 절차가 가능하며 비용적인 부분에서도 인지대 등의 비용만 발생하므로 부담없이 진행할 수 있습니다.
지급명령 신청은 공시송달 외의 방법으로 반드시 상대방에게 송달할 수 있어야 하는데 이를 위해서는 임대인의 정보를 잘 알고 계셔야 가능합니다. 지급명령 신청시 결정등본을 송달받은 임대인이 해당 결정에 대해 14일 이내에 이의신청을 하게 되면 지급명령 신청은 바로 기각되며 다음 절차인 전세보증금 반환 소송이 진행됩니다.
전세보증금 반환 소송
임차권등기명령과 지급명령신청을 했음에도 보증금 반환이 어려운 경우 전세보증금 반환 소송을 진행하게 되는데요. 해당 소송은 시간과 비용적인 부분이 부담되기는 하나 승소 시 소송비용에 대해 패소자가 전액 부담하는 것이 원칙이기 때문에 소송비용을 임대인이 처리하는 경우가 많습니다.
전세계약이 만료되었는데도 보증금을 받지 못해 어려움을 겪고 계신 분들이 임차권등기명령과 지급명령신청 제도로 빠르게 보증금을 받으시길 바라는데요. 여러사정상 당장 이사를 가야 할 경우 보증금에 대한 권리를 잃지 않도록 반드시 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 기록을 남겨 놓으시기 바랍니다.
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