이번 포스팅에서는 거주할 집을 다 알아보고 나면 반드시 해야 하는 계약서 작성에 대해 알아보겠습니다. 보통은 공인중개사를 통해 진행하기 때문에 걱정할 부분은 없지만 계약서가 작성되고 나면 전적으로 계약내용에 대한 책임을 계약자인 나 본인인데요. 전세, 월세를 구하고 임대차계약서 작성방법과 유용한 꿀팁 확인해 보겠습니다.
임대차계약서 기본사항
임대차계약서에는 부동산의 기본사항과 계약 당사자의 정보가 들어가는데요. 주택의 경우 면적과 금액, 계약기간 등이 기재되어 있습니다. 건축물대장과 등기사항전부증명서(등기부등본)을 참고해서 작성합니다. 특이한 부동산이 아닌 이상 주택표준임대차계약서를 사용하여 계약합니다.
부동산 소재지를 적을 때에는 도로명주소와 지번 주소 둘 다 기입하는 것이 좋습니다. 간혹 도로명 주소가 없는 부동산도 있으며, 도로명과 지번이 일치하지 않을 수도 있기 때문입니다.
특약사항
부동산 거래에 있어 가장 중요한 부분이 특약사항입니다. 공인중개사의 역할이 중요한데 계약 상대자 간 협의과정에서 의견이 좁혀지지 않는다면 공인중개사가 중간에서 조율해 주기도 합니다. 임대차계약서 작성 이후에 어떤 문제가 발생할 때를 대비해서 책임소재나 해결 방안을 특약사항에 상세하게 적어 놓습니다.
우리나라에서는 전세는 웬만한 부분은 다 알아서 한다라는 인식이 있고 월세는 임대인이 시설물에 대해 많이 신경써준다 라는 느낌이 강한데요. 주택 내 시설물의 원상복구 정도나 수리비용 등의 주체를 정확히 협의해야 합니다.
최근에는 반려동물을 많이 키우기 때문에 시설물 파손이나 퇴거 시 입주 청소 등의 조건을 특약사항에 많이 기재하고 있습니다.
소유자 정보 확인
임대차 계약서에는 임대인, 임차인, 공인중개사의 정보를 기재하고 도장이나 서명을 합니다. 공인중개사는 시군구청에 등록된 인장을 사용해야 합니다. 임대인이나 임차인은 도장이나 서명 두가지 중 선택해서 진행하면 됩니다.
(대리인이 계약하는 경우)
임대인, 임차인 중에 대리인이 계약을 한다면 대리인의 도장을 날인해야 합니다. 임대인 도장과 대리인 도장을 모두 날인해도 되지만 대리인 도장을 찍지 않으면 계약이 성립되지 않습니다. 계약서(대리인 도장)와 임대인 인감증명서, 위임장(대리인 인적사항, 대리권 범위, 임대인 인감도장 날인)이 잘 구비되었는지 꼭 확인해야 합니다.
(신분증 확인)
임대인이 실제 소유자가 맞는지 확인하는 과정이 필요합니다. 주민등록증이나 운전면허증으로 확인 절차를 진행해야 합니다.
1382로 전화해서 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 신분증 진위 여부 확인이 가능합니다.
정부24 홈페이지에서 (서비스-사실/진위확인/주민등록증발급상황조회) 조회하고자 하는 사람의 이름과 주민등록번호를 입력하면 확인이 가능합니다.
도로교통공단 홈페이지에서 (운전면허 발급 안내-운전면허 정보조회) 조회하면 일치 여부를 확인할 수 있습니다.
일반적으로 공인중개사가 사전 확인을 한 뒤 임차인에게 재확인 시켜주는 절차를 진행합니다. 만약 직접 확인하고 싶다면 주민등록증을 볼 때 발급일자를 확인해서 ARS 1382로 전화해서 즉시 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.
계약 시 챙겨야 할 서류
계약서는 중개사무소와 계약할 경우 임대인, 임차인, 공인중개사가 보관하게 됩니다. 공인중개사는 5년간 의무적으로 임대차계약서를 보관하기 때문에 계약서를 분실했다면 중개사무소에 문의하면 사본을 받을 수 있습니다.
확인설명서는 부동산을 중개한 공인중개사가 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등의 서류를 확인한 설명서입니다. 계약 이후에 문제가 생겼을 때 기준이 되는 자료로 꼭 확인해야 합니다.
일반적으로 계약서 작성 시 공인중개사가 브리핑을 통해 중개대상물 확인설명서 내용을 읽어줍니다. 하지만 내용이 많다 보니 임대인, 임차인 모두 간과하고 넘어가는 부분이 많이 있습니다.
(대상 물건의 표시)
건축물 대장과 현황이 일치하는지 확인하는 항목으로 주소, 면적, 용도, 위반건축물 등의 내용이 기재되어 있습니다.
(권리관계)
소유자 확인과 각종 권리설정 현황을 확인합니다. 기존 은행에서 얼마를 대출받았는지 확인하는 근저당권 설정 내용, 전세권 설정 여부, 가압류 등의 내용이 기재되어 있습니다. 등기사항권리증명서 내용과 일치 여부를 확인하게 됩니다.
(입지조건)
계약한 주택의 주변 환경 여건을 확인하는 항목입니다. 주차공간, 교육시설, 생활 인프라가 기재되는데 이 항목은 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 이미 우리는 이 집을 선택할 때 관련내용은 거의 다 알고 있기 때문입니다.
(시설물 상태)
집의 내외부 상태를 기재합니다. 계약 후 시설물의 하자가 발생할 경우 중요한 판단 기준이 되므로 이 항목을 자세히 확인하는 것이 좋습니다. 실제 시설물의 상태가 확인서에 적혀 있는 것과 다르다면 바로 중개사무소에 알려야 합니다. 보통은 입주 후 1~2일, 늦어도 일주일 정도에는 알려주어야 임대인과의 분쟁을 예방할 수 있습니다.
(벽면, 바닥면, 도배 상태)
벽면의 균열이나 누수가 있는지 확인합니다.
(중개보수 금액)
해당 계약의 중개수수료 금액과 지급시기가 적혀 있습니다.
공제증서
부동산 계약 중 공인중개사의 과실로 중개사고가 발생해 계약자들이 손해를 봤을 경우 신속한 배상 처리가 가능한 제도입니다. 공제증서는 1년에 한 번 갱신하기 때문에 공제기간은 1년입니다. 계약일 기준 공제기간 내 체결된 계약서는 모두 보장해 줍니다. 때문에 계약 후 2~3년이 지나서 문제가 생겼을 경우에도 요건이 충족된다면 보상받을 수 있는 것이죠.
공제금액은 개인은 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 한도로 공제 가입이 되어 있는 점 참고하시기 바랍니다.
이번 포스팅에서는 전월세 집을 구하고 임대차계약서를 작성할 때 확인해야 할 사항에 대해 알아보았습니다. 대부분 공인중개사가 알아서 진행해 주지만 기본적인 계약 프로세스는 알아두어야 소중한 내 보증금을 지킬 수 있다는 점! 기억하시기 바랍니다.
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