최근 전세사기 문제가 사회적 문제로 나타나면서 정부에서 꺼내든 카드가 있는데요. 바로 에스크로 제도입니다. 이번 포스팅에서는 전세금의 일정 비율을 예치하는 제도인 에스크로(Escrow)에 대해 자세히 알아보겠습니다.
에스크로(Escrow)
1997년 미국에서 처음 도입하여 우리나라에서도 전자상거래 피해 및 소비자 보호를 위해 5만원 이상의 결제금액은 의무적으로 에스크로 제도를 이용하도록 되어 있습니다.
부동산에서의 에스크로 제도는 전세계약시 보증금의 일정금액을 의무적으로 예치하는 것인데요. 2022~2023년 전세 시세가 하락하면서 보증금을 제 때 돌려받지 못하는 일이 많아지면서 생긴 조치입니다.
임차인의 전세보증금을 레버리지로 활용해 내 투자금이 들어가지 않는 ‘무피투자’로 집을 구입하는 일들이 부동산 상승기에 많이 일어났습니다.
전세보증금을 돌려주지 못하는 경우는 매매가격과 전세가격이 차이가 없어 갭투자를 한 임대인이 전세 시세가 내려가 보증금을 반환하지 못할 때 주로 발생합니다. 평범한 집주인도 한순간에 ‘전세사기’의 당사자가 될 수 있는 것이죠!
도입 방법
에스크로 제도가 시행될 경우 예를 들어 보겠습니다.
전세계약을 할 때 임차인이 전세금을 바로 임대인에게 주는 것이 아니라 주택도시보증공사(HUG)에 입금하면 HUG에서 계약관계의 안전성을 검토한 후 임대인에게 전세금을 입금해주는 것입니다.
전세금을 입금해줄 때 100%를 주는 것이 아닌 10%를 제외한 90% 금액을 주는 것인데요. 경우에 따라서는 10%가 아닌 20~30%까지도 예치할 수 있습니다. 예치된 전세금액에 대해서는 임대인에게 은행 수준에 준하는 이자를 지급하는 것입니다.
만약 이렇게 시행되면 전세 시세가 하락해도 HUG가 예치금을 안전하게 보관하고 있는 만큼 임차인의 보증금 일부를 확실하게 보장받을 수 있습니다. 임대인은 전세금의 70~90% 만을 활용할 수 있어 실질적으로는 갭투자가 줄어드는 것은 물론 부동산 시장 안정화에도 많은 도움이 될 것으로 보고 있습니다.
사실 전세제도는 집주인에게 돈을 넣어좋고 전세집에서 거주하다가 계약만기가 되면 맡겨둔 보증금을 돌려받고 퇴거하면 되는 안전한 제도입니다.
전세금액이 지속적으로 상승하거나 유지될 때는 전혀 문제되지 않지만 전세금이 하락하게 되면 얘기는 달라지게 됩니다. 전세금액 만큼 여유자금이 있다면 괜찮겠지만 대부분은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있는 구조이기 때문에 돈을 맡겨둔 세입자는 난감한 상황에 직면하게 되는 것이죠!
정책 방안
임대인의 보증금 상환능력을 확인할 수 있는 시스템을 마련하고 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약을 할 수 있도록 제도 개선이 필요합니다.
임대인의 보증금 예치를 의무화 하거나 보증금을 다른 용도로 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하는 제도를 마련하는 것이 좋습니다.
전세 에스크로 제도로 인해 전세물량 감소와 더불어 전세, 갭투자가 없어질 수 있는데요. 하지만 근본적으로는 전세금을 임대인이 활용하지 못하는 것일 뿐 투자금은 변함없다는 점이 있습니다.
전세에 대한 부담이 커지면 보증금을 최소화하고 월세로 돌린 후 잔여금액은 대출을 통해 채우는 방법이 있습니다. 임대인 입장에서는 대출금리보다 더 높게 월세를 받아야 수익이 나는 구조이다 보니 월세금액이 높아질 가능성도 있습니다.
이번 포스팅에서는 전세계약 할 때 보증금의 일부를 예치하는 에스크로 제도에 대해 알아보았습니다. 갭투자 근절, 전세사기 예방 등을 위한 정책인 것은 맞지만 이 정책이 시행될 경우 월세의 가속화로 인한 부작용 등이 발생할 수도 있는 점! 기억하셔야 합니다.
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