이번 포스팅에서는 종류별 상가 매매 시 고려해야 할 사항들에 대해 알아보려 합니다. 아파트 단지 내 상가의 주의할 점과 체크사항, 지하상가 장단점, 지식산업센터, 꼬마빌딩 등 상가 투자 시 주의할 점에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
상가 매매 수익률
상가 매매 수익률은 여러 계산방법이 있지만 보통 무대출 기준 5%로 정해놓고 투자를 결정하는 경우가 많습니다. 예전에는 2층이상은 6~7%의 수익률을 많이 고려했지만 코로나19 이후에는 2층이상 상가도 5%이상 수익률이 가능한 상가가 많지 않습니다. 또한 수익률을 충족한다고 해서 바로 매매하면 안됩니다. 안전마진으로 수익률은 최대한 높게 확보해 놓아야 나중에 급하게 매도할 때 가격을 일부 조정하더라도 손해보지 않고 팔 수 있습니다.
최근에는 재건축이 기대되는 아파트 단지 내 상가 투자 권유도 많은데요. 재건축이 기대되는 아파트의 상가는 시설이 노후되었을 뿐만 아니라 임대도도 저렴합니다. 만약 상가의 대지지분이 재건축 시 조합원 입주권이 나올 정도가 확보되어 있다면 월 임대료는 대출이자를 커버할 정도만 세팅해도 좋습니다.
아파트 단지 내 상가
단지 내 상가는 유동 인구가 많아 외부인도 활용할 수 있는 상가와 단지 내에서만 상권이 형성되는 내부 상가로 구분됩니다. 열린 상가는 접근성이 좋지만 내부 상가는 상권이 활성화되는데 어렵다는 단점이 있습니다. 아파트 내 상가는 일반 건물 상가보다 관리비가 저렴한 측면이 있고 단지 내 인구가 확보되어 있어 고정적인 수입이 가능한 장점이 있습니다.
지하상가
위례신도시, 하남신도시, 동탄신도시 등 신도시는 살기 쾌적하지만 상권은 아직 안정적으로 형성되어 있지 않을 수 있습니다. 구도심이라면 오래된 만큼 쾌적함이나 깔끔함은 떨어지지만 상권은 오랜기간 천천히 형성되기 때문에 수익률과 공실률 측면에서 봤을 때 구도심 상가가 더 안정적입니다.
지하상가는 아무래도 습기, 환기, 누수 등에 취약한 부분이 많습니다. 그래서 지하상가는 매매가, 임대료가 저렴합니다. 주변에 대규모 배후세대가 있고 그 배후세대의 주동선이거나 둘러 쌍혀 있는 상권이라면 지하상가도 좋습니다. 지하에는 실내테니스장, 태권도장, 주싯수, 필라테스, 노래방, 카페, 음악 연습실 등이 많이 입점해 있습니다.
어떤 건물이냐에 따라 관리비도 많은 차이가 있습니다. 일반적으로 건물에 있는 상가의 관리비는 계약면적 기준 평당 1만원 이내입니다. 4~5층짜리 소규모 건물이라면 관리비가 훨씬 적은 경우도 많이 있습니다. 하지만 규모가 큰 상가의 경우 별도의 관리사무실과 관리인이 상주해 있어 이 비용이 추가로 관리비용에 들어가 있습니다.
임차인이 지하상가를 찾는 이유는 임대료, 관리비 등 유지비가 적은 곳을 찾는 것인데 관리비가 높으면 우선순위에서 멀어지는 상가가 될 것이기에 지하 상가 매매 고려시에 꼭 확인하시기 바랍니다.
지식산업센터
지식산업센터는 예전의 아파트형 공장의 새로운 이름입니다. 규제 대상이 아니라서 분양가액의 80% 대출이 가능해서 초기 투자 자금이 적은 투자자 분들이 선호하는 수익형 부동산 중 하나입니다. 지식산업센터는 아는 사람들에게는 인기 좋은 틈새시장인 반면 관심이 없다면 아예 생소한 분야입니다.
장점은 주택, 오피스텔 등 보다 대출이 많이 나오는 점입니다. 매수 희망자가 많은 경우 정해진 시간에 입금한 순서대로 매수자가 결정되는 방식을 사용하기도 합니다. 최근 상가 매매 시장에서 기회도 많고 문제도 많은 것이 바로 지식산업센터입니다.
상가 규모 결정하기
상가 투자를 결정해서 가용하는 금액이 정해지면 고민하게 되는 것이 있습니다. 면적이 큰 상가 하나를 투자하는 방법과 같은 금액을 분산시켜 작은 상가 여러 개를 투자하는 방법입니다. 면적이 큰 상가는 우량 임차인을 선정하는 것이 가장 중요합니다.
파리바게뜨나, 베스킨라빈스31, 스타벅스 등이 해당합니다. 반면 작은 금액이라도 작은 상가 여러 개에 투자할 경우 리스크 분산이라는 장점이 있지만 별도의 사업자등록, 세금계산서 발행, 종합소득세 신고, 임차인 관리 등 신경써야 할 것들이 생각보다 많은 것이 단점입니다.
상가가 여러 개면 자연스럽게 분산 투자 효과를 볼 수 있어 한 상가 임차인이 임대료를 늦게 내더라도 다른 상가 임대료에서 커버가 가능합니다. 하나에 올인하는 것이 아니라 심적인 부담이 적다는 장점도 있을 것입니다.
작은 상가를 투자해 본 투자자는 큰 규모의 상가를 원하고 큰 상가를 투자한 경험이 있는 투자자는 작은 규모의 상가를 원하는 것은 각각의 장단점이 명확하기 때문이겠죠. 정답은 없지만 현재 가지고 있는 금액이 소액이라면 작은 상가 매매하여 첫 단추를 잘 끼워보는 것을 추천드립니다.
꼬마빌딩
일반적인 상가는 별도의 관리인이 있어 관리가 수월하지만 꼬마빌딩은 임차인과 관련된 모든 문제를 건물주인 임대인이 해결해야 합니다. 관리비도 임차인에게 직접 챙겨야 하고 공용관리비, 수리비 등도 관련해야 하는 것이죠.
코로나19 처럼 큰 문제가 생기면 임차인들은 임대료와 관리비를 제 때 내지 못하는 경우가 많습니다. 임대료와 관리비 둘 다 연체하게 되면 임대인은 이 부분에 대한 리스크를 감내해야 합니다.
구분상가는 건물 내 관리사무실이 별도로 있어 관리비 납부나 공용 청소 등에 있어 편리합니다. 관리비를 2~3개월 연체하면 단전, 단수가 즉시 진행되니 버틸 수가 없습니다. 관리비는 관리사무소에서 관리하다 보니 임대인은 임대료만 관리하는 되는 것이죠.
관리비와 임대료가 다른 용도라는 것을 임차인들도 명확하게 인지하고 있습니다. 만약 건물 내에 문제가 생긴다면 관리사무소에서 처리해주는 경우가 많아 신경써야 할 부분이 훨씬 적은 것입니다.
꼬마빌딩은 구분상가에 비해 관리적인 측면에서 어려운 부분이 많지만 시세차익으로 그동안의 고생을 만회하는 경우도 많습니다. 회사 생활을 하는 근로소득자이거나 부업으로 진행한다면 처음에는 구분상가에 투자해서 노하우를 기르는 것을 추천드립니다.
이번 포스팅에서는 상가 매매 시 주의해야 할 사항에 대해 체크해 보았습니다. 아파트 단지 내 상가, 지하상가, 지식사업센터, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산의 종류는 생각보다 많습니다. 무엇보다 중요한 것은 많은 부동산 중에 나에게 적합한 내 상황에 맞는 적절한 부동산을 찾아 투자해서 경험을 쌓는 것이 좋습니다. 처음부터 홍보업체나 공인중개사의 말만 듣고 큰 금액을 들여 투자하는 것 보다는 차근차근 공부해서 나에게 맞는 상가 매매 투자 부동산을 찾아보시기 바랍니다.
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