신규로 창업하거나 사무실을 구하거나 장사를 하기 위해서는 상가를 구해야 하는데요. 이번 포스팅에서는 상가임대 시 좋은 상가 고르는 법과 창업 체크리스트를 정리해 보겠습니다.
우리가 회사를 다니면서 문득 문득 사업해야 한다는 얘기를 많이 듣는데요. 사업, 창업이 쉬우면 많은 사람들이 회사에 다니기보다는 창업을 할 것입니다. 현실은 쉽지 않은 것이 사실이지만 내 능력만큼 내가 한만큼 무한한 가능성이 있다는 점에서 매력적입니다.
저도 회사를 다니면서 창업 준비를 했고 그 과정에서 상가임대를 하게 되었는데요. 직접 경험한 내용을 바탕으로 상가를 구할 때 확인해야 할 사항들에 대해서 꼼꼼히 알려드리겠습니다!
소자본으로 창업해야 하는 이유
신규 창업이라면 실패 위험부담을 줄여야 합니다. 앞만 보고 달려가는 것도 좋지만 내가 선택한 사업영억의 대부분은 이미 시장이 형성되어 있는 경우가 많기 때문에 신중히 작은 실패와 성공을 경험하며 나아가는 것이 좋습니다.
- 여유자금으로 시작하기
- 6개월 수익없이 버틸 수 있는 예비비 확보
- 대출받아 진행 X
- 무리한 사업 확장 X
- 최소한의 투자비용으로 시작하기
(순이익 증가)
순이익 증가를 위해서는 고정지출을 최소화 해야 하는데요. 고정지출에는 상가임대 비용과 관리비가 대표적입니다. 무작정 초기 마케팅에 과한 비용을 투자하는 것은 피해야 하고 인스타그램이나 블로그, 네이버 플레이스 광고 작업은 신중히 진행해야 합니다.(처음이라면 비추천)
창업자금 계산
1,500만원 소자본으로 창업 시 필요한 절차와 금액에 대해 확인해 보겠습니다. 적은 자금으로 창업할 때에는 전체 가용금액의 비율을 나눠서 전략적으로 진행해야 합니다. 예를 들어볼게요!
(부동산 임대료에는 창업자금의 40% 비율을 배정)
1,500만원 X 0.4 = 600만원
부동산 중개수수료, 권리금, 월임대료(1년치), 보증금 포함
(인테리어 비용 30% 배정)
1,500만원 X 0.3 = 450만원
(가구/집기 및 비품 10% 배정)
1,500만원 X 0.1 = 150만원
임대료, 인테리어, 상가비품 비용을 정리해보면 총 1,050만원입니다. 1,500만원으로 소자본 창업을 진행할 때 적정한 금액 비율입니다. 이 때 예비비용은 450만원으로 산정했습니다.
보증금 500만원, 월임대료 50만원(월세, 관리비 포함)이 적합!
창업 아이템 선정
(내가 좋아하는 것)
홍수처럼 쏟아지는 아이템 중 좋아하는 것, 잘하는 것, 재미있는 것을 찾아야 합니다. 트렌드를 따라가기 전에 호감가는 것부터 시작해야 지치지 않고 롱런할 수 있습니다.
(시장성 확인)
유행을 덜 타는 것이 좋고 온라인으로 판매나 홍보가 가능한 것이 좋습니다. 프리미엄을 붙여서 가격을 높일 수 있는 경쟁력 있는 아이템을 선정해야 합니다. 작은 매장은 박리다매, 대량생산이 어렵기 때문에 마진율이 높아야 살아남을 수 있습니다. 성수기와 비수기가 극명하게 구분되는 아이템이라면 각각의 시즌에 매출을 유지하는 방법도 고려하는 것이 좋겠죠!
상가임대 어디서 시작할까?
(홈공방, 주거용 오피스텔)
상가임대를 하지 않고 홈공방에서 시작할 경우 유지비용, 인테리어 비용은 적으나 가족의 동의가 필요하며 주거와 업무공간 분리가 어렵습니다. 고객의 입장에서는 전문성이 떨어져 보일 수도 있습니다. 업종에 따라 가능한 아이템이 한정적입니다.
(상업용 오피스텔)
인테리어 비용이 적은 편이고 월세와 관리비는 높은편입니다. 음식 관련 업종은 판매가 불가하며 클래스만 가능합니다.
(공유 오피스)
낮은 보증금과 월세, 관리비로 단기임차 하기 좋으며 계약기간도 조율 가능합니다. 권리금과 인테리어 비용이 없으며 부동산 중개비용도 없습니다. 회의실, 커피라운지, 와이파이 등도 이용가능하고 공용시설 회의실도 사전 예약만 한다면 자유롭게 이용가능한 곳이 많습니다.
단점으로는 공간이 좁고, 인테리어가 어렵습니다.
(공방 쉐어)
초기비용이 적으며 유지비용도 적습니다. 단점으로는 사업자등록 가능한 곳이 적으며 나에게 적합한 업종과 시간대를 구하기가 어렵습니다. 전적으로 내 공간이 아니다보니 불편한 점이 많습니다.
계약시 적합한 절차에 따라 계약서를 작성하는 것이 좋으며 구두로 협의한 사항을 반드시 특약사항에 기재해 놓는 것이 좋습니다.
상가 구하기
(네이버 부동산 확인)
평상시에 잘 알고 있는 지역을 매일 검색해보고 로드뷰로 사전에 상권을 파악합니다. 괜찮은 곳이라고 판단되면 즉시 부동산에 연락해보는 것이 좋습니다.
(네이버카페 문화상점)
핸드메이드나 1인 창업 사장님들이 모여있는 카페로 해당 상권에 형성된 권리금이나 월 임대료를 파악하기에 좋습니다.
(주변 부동산 연락)
네이버 부동산에 올라와 있지 않은 매물로 많아 반드시 부동산 3곳 이상 연락해 놓는 것이 좋습니다. 공인중개사에는 원하는 보증금과 월세 범위를 전달해 놓고 추천 매물을 받는 방식으로 선별해 시간과 에너지를 절약하는 것을 추천드립니다.
확인사항
(주동선 확인)
같은 지역 상권에서 비교에 봤을 때 주동선에 가까운 곳으로 상가를 정해야 합니다. 단 월세와 관리비 등의 유지비용과 내부상태 등이 비슷하다는 조건입니다.
(관리비)
인터넷 또는 공인중개사가 브리핑하는 관리비는 실제 관리비가 아닌 경우가 많습니다. 상가임대할 때 공실인 경우 기본관리비로 안내해 주는 경우가 있습니다. 반드시 이전 임차인에게 문의하거나 실제 운영 중인 매장의 우편함을 확인해서 비슷한 평형의 관리비 수준을 체크하는 것이 좋습니다. 오피스텔 상가 or 주상복합 상가는 관리비가 높습니다.
공실이 적어야 화장실 등 관리상태가 좋으며 비용도 줄어드는 효과가 있습니다. 추후 이전시에도 권리금의 회수가 용이합니다. 코너나 상가건물의 가장자리 일수록 더 춥고 더운 차이가 심하여 냉난방비가 증가합니다. 관리인 상주, 비상주 여부에 따라 장단점이 있습니다.(관리비 증가, 상가관리 용이)
(권리금)
상가임대 권리금에는 바닥권리금과 영업권리금이 대부분이며 적절한 금액인지 주변 상권이나 시설물 여건을 반드시 확인해야 합니다. 인테리어 비용은 가급적 최소화하여 시작하는 것이 좋습니다.
부동산 중개비용에 권리금 수수료는 이전 임차인이 부담합니다. 천정형 에어컨, 간판 등의 시설이 잘 되어 있는지 확인해야 합니다.
(시설물 확인)
전기증설 또는 수도 설치가 가능한지 확인해야 합니다. 베이커리나 앙금플라워 같은 업종일 경우 설비, 인테리어 비용이 많이 들고 복잡하기 때문에 적정 권리금을 주고 들어가는 것이 더 경제적일 수 있습니다. 고층일수록 물 수압이 충분한지 확인해야 합니다.
환기시설은 놓치는 경우가 많은데요. 예를 들어 부케말리기 공방은 건조제, 레진 사용으로 환기설비가 필수입니다. 제 경우에는 전 임차인이 쿠킹클래스 공방이었으나 환기시설이 없어 곤란했던 기억이 있습니다.
하수도관 역류, 상수도관 동파, 노후된 곳의 물자국 등 시설은 확인은 이전 임차인에게 전달받는 것이 좋으며 오래된 상가일수록 문제가 생길 확률이 높습니다. 간혹 상가임대 계약시에는 문제가 없었으나 인테리어 공사하면서 수도, 가스, 오배수관, 전기설비를 건드려 추가 공사비를 부담해야 하는 경우가 생기는데요. 인테리어 업체 계약시에 관련 특약사항을 기재하는 것도 좋은 방법입니다.
상가임대시 인테리어 공사는 크게 3가지 방법으로 할 수 있습니다.
- 인테리어 사무실에 공사 맡기기(전체)
- 시설별 업체 선정하기(주방, 타일, 도장 등)
- 셀프 인테리어(직접 자재를 구입해 공사하기)
인테리어 전체공사를 맡길때에는 공사별 일정을 업체가 조율해서 진행하기 때문에 다른 공사보다 신경을 덜 쓸수 있습니다. 공종별 공사가 끝날 때마다 인테리어 업체와 내용확인 및 추후 일정을 조율하는 것이 좋습니다.
시설별 업체 선정해서 공사할 때에는 비용적인 측면에서 경제적이나 신경써야 하는 부분이 많으며 관련 공사마다 어느정도 전문 지식이 있어야 가능합니다.
셀프 인테리어 공사는 큰 공사일 경우 추천드리지 않으며 기존에 인테리어가 되어있는 곳에 부분적으로 수정하거나 변경할 경우 추천드리는 방법입니다.
(원상복구 기준)
상가임대시 원상복구 기준은 임차해서 들어왓을 때 수준이 아닌 초기상가 상태로 원상복구입니다. 관련내용은 특약사항에 정확하게 기재하여 추후에 분쟁을 예방할 수 있습니다.
(월세 부가세)
임대인 일반 임대사업자인 경우 월세에 부가세 10%가 추가됩니다. 간이사업자라도 임대인 사업자 현황에 따라 부가세를 내야 하므로 미리 문의하여 체크하는 것이 중요합니다.
(중개수수료 협의)
부가세 금액 10%를 낮춰서 협의 가능합니다. 대신 현금영수증은 발급이 불가하며 렌트프리 기간의 관리비 또한 협의하여 조율 가능합니다.
(햇빛 유무 확인)
아침이나 오후 중 햇빛이 어느 시간대에 들어오는지 확인해야 하며 너무 적게 들어오거나 햇빛이 강하게 들어오는지 확인해야 합니다. 햇빛 정도에 따라 인테리어, 설비 항목 등을 검토해야 합니다.
(주차 확인)
방문 고객 및 수강생님들이 주차 가능한 곳인지 확인해야 합니다. 만약 상권이 붐비는 지역이거나 주차가 어려운 구조라면 주변에 주차가능한 곳과 상가까지의 동선을 확인해보는 것이 좋습니다.
이번 포스팅에서는 상가임대할 때 고려해야 할 체크사항에 대해 알아보았습니다. 신규 창업이라면 사전에 많이 알아보고 신중하게 상가를 구하고 계약해야 합니다. 알려드린 내용 이외에도 많은 부분을 알아보고 계약 진행하는 것을 추천드립니다.
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