부동산 계약을 하다보면 공인중개사에서 등기부등본 내용에 대해 설명해 준 경험이 있으실텐데요. 오늘은 등기부등본 채권최고액 비율과 근저당권 설정의 의미에 대해 알아보겠습니다.
근저당권이란?
- 저당권 : 이미 설정된 액수에 대한 담보
- 근저당권 : 미래에 발생할 채권에 대한 담보
쉽게 말해서 근저당권은 미래에 발생할 수 있는 이자(기타비용)를 예상하여 실제 금액보다 좀 더 높은 금액을 담보로 설정하는 것을 의미합니다.
대부분 주택이나 건물, 토지를 담보로 은행에서 돈을 빌리면 등기부등본에 근저당권 설정이 됩니다.
채권최고액이란?
근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 미래에 발생할 채권으로 일정을 금액을 한도로 설정되며 이를 채권최고액이라고 합니다.
실제 빌린 금액보다 20~30% 높게 설정되는데 이는 대출받은 회사나 개인이 이자를 연체하거나 채무액을 변제하지 못할 경우에 대비해 은행에게 높게 설정하는 것입니다.
등기부등본은 소유자가 아니더라도 누구나 열람할 수 있습니다!
예를 들어볼까요?
제가 아파트 청약에 당첨되어 우리은행에서 주택담보대출을 받아 입주한다고 가정해 보겠습니다.
- 대출받은 금액 : 3억원
실제 대출받은 금액은 3억원이지만 등기부등본상 근저당권 설정 금액은 이보다 많은 3.3억원이 되는데요. 왜 그런지 알아보겠습니다.
만약 제가 대출이자와 원금을 갚지 않는다면 은행은 손해가 발생하겠죠?
3개월 이상 연체하게 되면 은행은 주택을 경매로 넘겨서 받지 못한 3억원을 회수하게 됩니다.
경매 진행 후 회수까지 1년이 걸렸다고 가정해 볼게요.
만약 근저당권 설정금액을 실제 빌린 3억원만 설정했다면 은행은 1년 동안 발생한 이자를 받지 못하고 원금 3억원만 받게 되는 것입니다.
그래서 이에 대한 안전장치로 실제 빌린 금액의 110%인 3.3억원을 설정하는 것이죠!
채권최고액 비율
보통 은행에서는 부동산 담보로 대출을 일으킬 때 원금의 110~130%의 채권최고액을 설정하게 되는데요.
금융사마다 각자의 기준을 가지고 비율을 설정하게 됩니다.
예를 든 우리은행 같은 경우에는 근저당권 설정 금액을 보통 110%로 설정하지만 2금융권이나 대부업체, 개인간 채무일 경우에는 최대 150%까지 설정하기도 합니다.
아래 실제 등기부등본상 근저당권 설정내역입니다.
2017년 8월 10일에 우리은행에서 157,300,000원의 근저당권 설정을 했습니다.
우리은행은 채권최고액을 110%로 설정하니 실제 빌린 금액은 143,000,000원인 것을 알 수 있습니다.
설정비율은 쉽게 생각해서 대출금을 회수하지 못하는 리스크 비율이라고 생각하시면 됩니다.
1금융권에서 대출 받는 사람은 신용이 좋으니 리스크 발생 확률이 적어 설정 비율을 적게 하는 반면,
2금융권이나 대부업체는 대출 받는 사람의 신용이 낮다 보니 리스크 방어차원에서 채권최고액 비율을 높게 설정하는 것입니다.
저당권과 근저당권의 차이와 등기부등본상 근저당권 설정 비율에 대해 알아보았는데요. 등기부등본상 기재되어 있는 금액은 실제 대출금액이 아닌 110~130%의 비율로 설정되어 있는 점을 꼭 기억하셔서 부동산 계약시 참고하시길 바라겠습니다.
함께 읽으면 좋은 글!
