이번 포스팅에서는 주택을 매매 시 알아야 할 내용을 확인해 보겠습니다. 매매계약서는 계약금을 내고 잔금을 지불하는 것만 중요한 것이 아니라 나중에 문제가 생겼을 때 어떻게 해결할 것인지에 대한 해결방안도 함께 기재해야 합니다. 부동산 거래의 특약사항, 내용에 대해 정리해 보겠습니다.
특약사항
부동산 거래 시 특약내용은 계약 당사자 상호 협의에 의해 추가로 정하는 사항입니다. 중도금, 잔금 이외에도 주택의 인도 사항, 시설물 상태 등 특별한 조건을 붙여 계약서에 기재하는 것으로 주택 매매 계약시 반드시 확인해야 합니다.
주택 매매 이후 매도자와 매수자 간 분쟁이 생겼을 경우 법적 소송으로 이어지고 상호 시간, 비용, 정신적인 스트레스까지 큰 피해를 보게 됩니다. 때문에 추후 발생할수도 있는 분쟁에 대해 사전에 특약문구를 기재한다면 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.
특약내용을 적을 때에는 애매한 표현보다는 누구나 쉽게 이해할 수 있는 내용을 정확히 작성해야 합니다. 대부분 중개사무소를 통해 매매 계약을 진행하기 때문에 기본적인 사항은 공인중개사가 적어 놓습니다. 하지만 작은 분쟁이라도 예상되는 부분이 있다면 주저하지 말고 계약서에 기재해야 합니다.
특약은 말 그대로 계약 당사자 간의 특별한 약속입니다. 주택 매매 계약은 기본적으로 개인 간 거래되는 사적 계약입니다. 때문에 법적인 부분이 있더라도 개인 간 특약내용을 우선 적용합니다.
유형별 특약문구(권리)
(계약해지 위약금)
단순변심으로 계약해지 시 위약금 항목을 넣어야 합니다. 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자는 받은 계약금액의 두배를 매수자는 계약금을 위약금으로 내야 합니다.
(신규 임차인 계약)
매도자는 매수인이 신규 임차인이 들어오는 것에 최대한 협조해야 하며 매수자와 중개사무소의 요청이 있을 때에는 물건을 보여 주는 것에 협조해야 합니다.
(신규 임차인의 보증금을 잔금으로 활용)
매수자의 잔금 중 일부를 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 하며 이때 매도자는 새로운 임대차 계약체결 권한을 매수자에게 주어야 합니다.
(매수자가 입주하는 경우)
계약 시 주택에 임차인이 있는 경우 매수자가 실입주를 하는 시기에 임차인이 퇴거해야 합니다. 이 때 임차인 퇴거 주체를 정확하게 해야 합니다. 예를 들어 ‘매도자는 잔금 때까지 현 임차인에 대한 명도를 완료해야 한다.’는 문구를 기재하는 것이 좋습니다.
(기존 임차인 승계)
기존 세입자를 그래도 승계할 경우 임대차계약서 원본을 매도자에게 받아야 합니다. 매수자는 주택의 임대차계약을 승계합니다.
(토지거래허가구역인 경우)
물건의 소재지가 토지거래허가구역인 경우 추후 토지거래허가가 나지 않을 경우 계약을 무효로 합니다. 무효 시 매도자는 즉시 계약금을 매수자에게 반환해야 합니다. 매도자는 이 사항과 관련해서 손해바상을 청구하지 않기로 합니다.
(대지면적이 다른 경우)
토지대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매입니다. 잔금 후 30일 이내 공부상 면적과 실측면적과의 차이가 있을 경우 평당 금액을 감액합니다. 거래평수와 실제평수가 차이 날 경우 차이나는 금액만큼 감액합니다.
면적은 등기사항증명서 및 토지대장을 기준으로 합니다. 일부 면적 차이가 발견되더라도 매수자는 매도자에게 이의 제기를 하지 않기로 합니다.
(부가세 비용)
물건의 1~2층은 근린생활시설로 부가세는 매수자(매도자)가 부담하기로 합니다.
유형별 특약문구(물리적인 내용)
(옵션 사항)
해당 물건에 설치되어 있는 전기오븐, 식기세척기, 김치냉장도, 에어컨은 매매 시설물에 포함된 것입니다. 빌트인 가전제품 중 전기오픈은 매도자의 소유물로 잔금 시 매도자가 회수합니다.
(하자담보책임기간)
매도자는 물건의 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 하자에 대한 책임이 있습니다. 누수, 균열 등 중대하자는 그 기간을 1년으로 합니다. 매매계약 시 고지하지 않은 중대하자는 매도인의 책임으로 합니다. 준공된 지 얼마되지 않은 신축일 경우 시공사의 하자담보책임기간 내에 있는 항목을 정리합니다.
(현 시설상태 조건)
추후 매수자가 매도자에게 물건의 하자에 대하여 책임을 묻기 어려운 것을 의미합니다. 계약서 작성 전 해당 주택의 시설물 상태를 확인하고 진행했기 때문에 매도자의 고의성이 없다면 책임을 물을 수 없습니다.
계약 당사자의 현장 방문 후 상호 협의에 따라 현 시설 상태에서 진행하는 계약입니다. 임차인이 있다면 방문 시 시설물에 대한 고지를 해야 하며, 방문 이후 발생한 시설물 문제는 임차인과 매수인이 협의해야 합니다.
(관리비 정산)
잔금일까지의 공과금과 관리비는 매도자가 부담하기로 한다. 당해 년도 재산세는 매수자(매도자)가 부담하기로 한다.
(입주 전 공사)
매도자는 매수자가 잔금 전 인테리어 공사를 진행하는 것에 동의합니다.
인테리어 공사 전까지 공과금, 관리비 등을 정산합니다. 키불출 이후에는 매수자가 모든 공과금, 관리비를 부담합니다. 이후부터 발생하는 하자담보의 책임에서 면책하기로 합니다. 이유는 인테리어 공사를 진행하면서 기존 시설물의 고장, 누수, 크랙 등으로 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.
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