전세사기 예방 체크리스트 수법 알아보자
최근 20~30대 사회초년생을 대상으로 하는 전세사기가 많아 사회적인 이슈가 되고 있는데요. 언론에 지속적으로 전세보증금 피해가 발표되다 보니 전세기피 현상까지 심해졌습니다. 전세사기 수법과 예방에 필요한 체크리스트를 지금 확인해 보겠습니다.
전세사기 수법
깡통전세 – 전세금액과 주택의 매매가격이 유사하거나 전세가격이 매매가격을 넘어서는 경우를 말하는데요. 보통 집값의 80~90% 이상으로 전세보증금이 들어간 경우가 많으며 집값 하락시 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 전세보증금의 적정 수준은 시세대비 50~60% 수준으로 80% 초과시 위험한 주택으로 볼 수 있습니다.
역전세 – 전세시세가 계약당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말하는데요. 보통 집값이 하락하는 시기에 많이 발생하는 만큼 일반 임대인들도 이에 해당하는 경우가 많습니다. 요즘 집값이 하락해 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많은데 이런 케이스의 임대인 전부를 전세사기범으로 보기는 어려운 점도 있습니다.
계약당일 소유주가 변경되는 경우, 이중계약, 권리없는 신탁부동산 계약 등이 있는데 대부분 자격이 없는 공인중개사나 중개대리인이 중간에서 허위계약을 주도하는 경우가 많습니다. 때문에 공인중개사의 정식 자격과 신분을 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.
체크리스트
- 주변시세 확인(유사한 타입, 면적)
- 정식 등록된 공인중개사 여부 확인(국가공간정보포털)
- 등기부등본/건축물대장 확인
- 전입신고, 확정일자 받기
- 주택임대차계약 신고하기
- 전입세대내역서 발급
- 소유주 국세, 지방세 체납여부 확인
- 특약내용 작성
- 전입신고, 확정일자 받기
- 전세보증보험 가입하기
등기부등본 확인
다세대, 다가구 주택의 경우 시세를 정확히 알 수 없어 전세사기의 대표적인 대상주택으로 알려져 있는데요. 등기부등본 열람은 누구나 신청 가능하기 때문에 반드시 근저당설정 현황이나 소유주 확인이 필요합니다.
우리가 흔히 얘기하는 빌라는 다세대와 다가구주택으로 나뉘는데 두 주택의 차이를 잘 구분해야 합니다. 다세대주택은 세대별로 별도등기가 있는 반면 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는데 모양과 구조만 다른 단독주택이라고 이해하는 것도 좋은 방법입니다.
등기부등본을 볼 때 해당 부동산의 근저당권 설정금액을 확인해야 하며 압류, 가압류 등의 권리제한사항과 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 만약 다가구주택이 경매로 넘어가게 될 경우 임차인은 입주한 순서대로 보증금을 돌려받을 수 있는데요. 계약시 세입자 전체 보증금 총액, 대출여부 등을 확인하여 추후 내 보증금을 돌려받을 수 있는 조건인지 확인하는 것이 필수입니다.
주택임대차 보호법상 임차인의 대항력은 전입 다음날 성립하는데 이를 이용하여 전입 당일에 주택을 매매하거나 대출을 받아 근저당권을 설정하는 방식인데요. 계약 2~3일 이후 등기부등본은 다시 발급받아 소유주 변경이나 근저당권 설정 여부를 확인해 보는 것이 좋습니다.
계약서 내용 확인
부동산 매매 및 임대차 계약시에는 실제 소유주와 계약하는 것이 가장 안정합니다. 등기부등본 상의 소유주와 계약서 상의 임대인이 동일인인지 확인하는 것이 좋습니다.
소유주의 지방 거주 등의 사유로 대리인과 계약 진행시에는 임대인의 인감증명서와 인감도장을 날인한 위임장을 반드시 확인해야 하는데요. 최근에는 소유주와의 유선통화도 필수사항으로 진행되고 있습니다.
특약사항 확인
임대인, 임차인 모두 세부적인 협의사항은 계약서 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다. 반려견 동거가능 여부, 벽걸이 티비 설치 가능여부, 원상복구 의무 등의 내용을 특약사항에 기재하고 보관해야 하는데요. 추후 발생할 수 있는 문제사항에 대해 최대한 자세하게 작성하는 것을 추천드립니다.
전입신고
전입신고는 정부24 홈페이지 또는 관할 주민센터에서 신청이 가능한데요. 전세보증금에 대한 효력을 인정받으려면 전입신고, 부동산 물건 점유, 확정일자가 필수입니다. 만약 전입신고를 하지 못하면 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수도 있으니 반드시 전입신고를 하셔야 함을 알려드립니다.
공동주택이나 다세대, 다가구 등의 주택과는 달리 오피스텔의 경우에는 반드시 주거용으로 신고가 된 오피스텔인지 확인해야 하는데요. 만약 임대인이 업무시설로 신고했을 경우 복잡한 상황이 발생할 수 있으니 가급적 주거용 오피스텔 여부를 확인한 후 계약하는 것을 추천드립니다.
전세보증보험 가입
전세보증금반환보증은 전세계약이 종료되면 보증금 반환을 보증해주는 보험입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증대상은 수도권 7억, 수도권 이외 지역은 5억원까지 보증이 가능하니 계약 전 전세보증보험 가입심사를 미리 받는 것이 좋고 만약 받지 못했더라도 전세계약 기간의 절반이 경과하기 전까지 가입이 가능합니다.
최근 신축빌라 분양, 풀옵션 지원, 중개비 면제 등 다양한 유혹으로 전세사기가 진행되고 있는 만큼 큰 금액이 들어가는 보증금액을 확실하게 보장받을 수 있도록 계약 전 꼼꼼하게 전세사기 예방 체크리스트를 공부해 보시기 바랍니다.
내 집 보증금을 돌려받을 수 있는지 지금 확인해 보세요!
