재개발이나 재건축에 관심을 갖고 관련 뉴스나 정보를 보면 등장하는 생소한 용어들이 있는데요. 조합원 입주권, 권리가액, 현금청산, 재건축초과이익환수제 등의 재건축, 재개발 용어에 대해 꼼꼼히 알아보겠습니다.
조합원 입주권
- 조합원 입주권은 재개발이나 재건축으로 인해 새로 짓는 아파트에 조합원 자격을 입주할 수 있는 권리입니다.
- 1세대 1주택 비과세 여부 확인시 주택 수에 포함됩니다.
- 입주권 취득시 토지가격의 4.6%를 취득세 및 토지지분에 대한 재산세를 납부해야 합니다.
- 동, 호수 선정은 추첨으로 결정됩니다.
분양권
- 분양권은 청약통장을 통해 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리인데요.
- 1세대 1주택 비과세의 기준이 되는 주택 수에 미포함됩니다.
- 주택취득시 기본 1.1%의 취득세를 내야 합니다.(전용면적에 따라 1.1%~3.5%)
- 동, 호수 선정은 추첨으로 결정됩니다.
정비예정구역
재건축, 재개발을 통해 낙후된 지역을 계획적으로 정비하기 위해 지자체에서는 정비구역을 지정하는데 이를 정비예정구역이라고 합니다. 정비예정구역 지정 후 개발계획이 수립되어 정비구역으로 지정되면 개발이 가능합니다.
지구단위계획
인프라 시설의 배치와 규모, 세대수, 건물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 계획을 뜻하는데요. 수립된 지구단위계획을 보면 도시가 앞으로 어떻게 개발될 것인지 예상할 수 있습니다.
지구단위계획구역으로 지정되면 3년 이내에 지구단위계획을 세우게 되며, 기간 초과시 지구단위계획구역 효력을 상실하게 됩니다.
감정가격
재건축이나 재개발 사업추진시 감정평가사가 해당 지역의 주택과 토지의 가격을 감정하고 평가하는데 이를 감정가격이라고 합니다.
권리가액
기존 주택과 토지의 감정가격에 비례율을 곱해 계산한 금액을 권리가액이라고 하는데요. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만 추가분담금으로 내게 되면 신규 아파트 소유권을 얻을 수 있습니다.
조합원 분양가 6억이고, 권리금액이 5억이라면 추가분담금 1억을 내야 합니다.
현금청산
재개발이나 재건축에서 조합원이 현금을 수령하여 조합원 지위를 포기하는 것을 현금청산이라고 합니다. 아파트를 분양받기에는 권리금액이 너무 적은 경우 현금청산 대상이 됩니다.
추가분담금
주택면적이 무상지분면적보다 커서 사업비에 추가로 내야 하는 금액을 추가분담금이라고 합니다.
청산금
권리금액이 조합원 분양가보다 높커나 무상면적이 주택면적보다 넓어서 조합으로부터 환급받는 금액을 청산금이라고 합니다.
재건축 무상지분율
재건축 조합원이 추가 분담금 없이 넓힐 수 있는 면적비율을 재건축 무상지분율이라고 합니다.
주택의 대지지분이 100제곱미터이고 무상지분율이 200%라면 200제곱미터의 면적을 공급받을 수 있는 것입니다.
재건축 무상지분율은 주택과 대지를 고려하는 재개발과는 다르게 대지지분만을 고려합니다.
이주비
재개발이나 재건축에서 원주민에게 지급하는 비용으로 해당공사기간에 주변에서 거주할 수 있도록 이주비대출을 지원합니다.
재건축초과이익환수제(재초환)
재건축초과이익환수제는 재건축으로 정해진 주택 가격 상승분을 초과하는 이익이 발생할 경우 국가가 그 이익을 환수하는 제도를 말하는데요.
재건축 준공시점까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 초과할 경우, 초과금액의 최대 50%를 세금으로 내야 합니다.
최근 초과이익부담금 면제 기준을 기존 3,000만원에서 8,000만원으로 상향 조정하는 방안을 추진하고 있습니다.
초과이익에 대한 부담금 부과율을 조정하여 재개발 사업의 부담금이 많이 완화될 것으로 예상되며, 이로 인해 재개발 사업이 좀 더 활성화 될 것으로 기대하고 있습니다.
주택공급 부족과 부동산 시장의 활성화를 위해 정부해서는 재건축, 재개발 규제를 완화할 수 밖에 없는데요. 재건축초과이익환수제가 완화된다면 공급부족으로 어려움을 겪고 있는 주택시장에 좋은 소식이 아닐까 생각합니다.
함께 읽으면 좋은글!
