재개발 재건축 진행과정 차이점 알아보자
재건축과 재개발, 분양광고나 뉴스에서 많이 들어봤지만 막상 설명하려고 하면 말문이 막히는 경험이 있으실 텐데요. 재개발과 재건축의 단계별 진행과정과 차이점에 대해 알아보겠습니다.
재건축
재건축단지는 보통 준공된 지 30년 이상된 노후된 아파트의 경우가 많습니다.
정비기반시설(상하수도, 가스공급, 주차장, 도로 등)이 이미 건설되어 있어 기반시설의 재이용이 가능합니다.
재개발
재개발지역은 50년 이상된 노후된 주택이 밀집된 지역으로 주택과 더불어 기반시설도 노후화가 심해 새로 건설해야 합니다.
때문에 기반시설을 위한 비용부담이 상대적으로 많습니다.
기본계획 수립
관할구역에 도시, 주거환경정비기본계획을 세우는 초기단계로 투자금액이 적다는 장점이 있으나 자금이 오랜기간 투입되어야 하고 중간에 개발계획이 취소될 수 있습니다.
안전진단
재건축은 기본계획 수립 이후 안전진단을 진행하지만 재개발은 안전진단을 하지 않습니다.
구역지정
주거환경이 열악한 구역을 정비구역으로 지정하는 단계입니다.
이 단계도 투자금액은 적을 수 있지만 사업의 불확실성이 높은 편입니다.
추진위원회 구성
토지등소유자(토지 또는 건축물의 소유자) 50%이상 동의를 받아 추진위원회를 구성하게 되는데요.
재건축 : 투기과열지구는 조합설립 후 투자할 경우 현금청산 대상이 됩니다.
조합설립 인가
추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 정보를 토지등소유자에게 제공해야 하는데요.
해당지역의 조합원의 개발 의지가 강하다면 조합설립 인가 단계가 투자하기에 적합한 시점입니다.
단, 사업비용과 일반분양가를 비교하여 적정 여부를 계산해봐야 합니다.
지역별 사업진행단계를 알아보려면 서울지역은 ‘재개발, 재건축 클린업시스템인 정비사업 정보몽땅’ 을 이용하고, 그 외 지역은 해당 지자체에 문의해야 합니다.
시공사 선정
최근 건설비용 증가로 많은 재건축 재개발 단지의 조합과 시공사가 공사비 문제로 분쟁이 있는데요.
시공사 선정시에는 시공사 브랜드 인지도나 재무건전성 등을 확인해야 하고 무엇보다도 추가 분담금 여부를 확인하고 선정해야 합니다.
사업시행 인가
사업시행계획서를 지자체에 제출하여 인가를 받는 단계입니다.
신규 계획된 단지의 세대수, 임대주택 현황 등을 알 수 있는 단계로 투자자가 많아지는 시점입니다.
재개발 : 투기과열지구 내 재개발 지역의 투자시점은 사업시행 인가 단계에서 결정해야 하는데요. 2018년 1월 15일 이후 관리처분 인가에서 투자할 경우 현금청산 대상이 되기 때문입니다.
조합원 분양신청
조합원들이 분양신청하는 단계로 관리처분계획 인가 전에 시행됩니다.
관리처분계획 인가
조합원의 조건과 아파트 면적을 산정하는 단계로 아파트를 분양받지 못하는 조건의 조합원은 현금을 받게 되는데요.
사업성의 정확한 금액을 산출하는 단계로 공사비, 감정평가액, 일반분양 물량, 분담금 등을 알 수 있습니다.
이 단계는 리스크가 적고 투자기간이 짧기 때문에 이전 단계들보다 투자금액이 많이 필요합니다.
일반분양의 정확한 금액은 아직 미정인 상태로 관리처분계획총회 안내책자나 조합을 통해 정보를 계속 모니터링 해야 합니다.
이사 및 철거
기존 건물들을 철거하는 단계로 원주민들이 주변지역으로 이사가는 단계입니다.
일반분양
조합원 분양신청 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트를 일반분양으로 진행하는데요. 분양가격이 결정되는 시기로 정확한 투자수익금액을 결정할 수 있는 단계입니다.
일반분양 물량이 많을수록 조합원들이 내는 분담금이 적어지는 효과가 있습니다.
준공 및 입주
아파트를 준공하고 입주예정자들이 입주하는 단계입니다.
이전고시
조합원들이 분양받은 아파트를 소유권 이전하는 단계입니다.
청산
관리처분계획 인가 단계에서 조합원의 주택 감정가격이 분양받은 아파트 가격보다 적으면 분담금을 내고, 더 많으면 환급금을 받게 되는데요.
청산전까지는 미분양 등이 발생하면 추가 부담금이 생길 수 있습니다.
이 단계를 마지막으로 재건축, 재개발의 모든 단계가 완료되고 조합은 해체가 진행됩니다.
재개발이나 재건축에 관심이 있다면 해당 지역을 꼼꼼히 둘러보는 것이 필수인 만큼 식당이나 시장 등 상권과 주변 인프라 시설들을 돌아보면 전체적인 동네 분위기를 파악하는 것이 좋습니다.
무엇보다 2~3군데의 중개사무소와 친해져 최근 소식을 듣는 것이 중요하고 조합원들의 개발에 대한 열정과 의지를 꾸준히 모니터링하여 투자 시점을 고민하는 것을 추천드립니다.
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