이번 포스팅에서는 주택청약, 재개발과 재건축에서 꼭 알아야 할 용어에 대해 알아보려 합니다. 청약, 재개발에서는 관련 용어가 많이 나오는데 혼동하는 경우가 많습니다. 입주권과 분양권도 마찬가지인데요. 입주권, 분양권의 차이점과 어떤 경우에 주택수에 포함되는지 자세히 확인해 보겠습니다.
분양권과 입주권은 새로 지어지는 주택에 대한 소유권 취득 권리가 있지만 각종 세금에서 많은 차이가 납니다. 때문에 해당 용어에 대해 정확히 알고 있어야 하는 것이죠.
분양권
시행사, 건설사와 분양계약을 체결하면 받게 되는 권리입니다. 청약에 당첨된다면 대부분 분양가의 10~20%만 지불하면 계약이 가능합니다. 그 이후 중도금 대출 등으로 분할해서 진행되기 때문에 투자비용이 적은 편입니다.
청약당첨이 되는 것이 가장 좋지만 입지, 주변환경, 인프라 등으로 청약 경쟁률이 심할 경우 분양권을 매수하는데요. 청약에 당첨되었다는 분양권을 가진다는 의미와 같습니다. 청약에 당첨된 아파트 분양권을 가지고 있는 사람이 분양권을 타인에게 넘겨줄 수 있습니다.
이 때 받는 금액이 프리미엄으로 일명 ‘피 1억 붙여서 팔았다’ 혹은 부동산 침체기에는 마이너너스 피를 붙여서 팔기도 합니다. 분양권은 전매로 매수했다면 계약금(10~20%)과 프리미엄 자금만 있으면 권리를 얻을 수 있습니다.
(전매제한)
청약 공고문을 살펴보면 전매제한 기간 1년, 3년 등 제한기간이 정해져 있는 것을 볼 수 있는데요. 단기투자 수단으로 부동산 시장이 과열되지 않도록 매도를 제한하는 제도입니다. 대표적으로 분양가 상한제, 투기과열지구 등에서 분양하는 주택은 전매제한이 있습니다.
수도권 지역의 공공택지나 규제지역은 3년에서부터 비수도권 광역시(도시지역)은 6개월까지 제한기간이 있습니다. 분양가 상한제 적용 주택은 소유자가 일정 기간을 실거주해야 매도가 가능하도록 되어 있습니다. 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 만큼 바로 매도하는 투자성 보다는 실거주를 목적으로 하는 수요자들에게 혜택을 주기 위해서인데요.
분양가 상한제는 사기업의 과도한 수익을 방지한다는 장점이 있습니다. 하지만 주변 시세와 차이가 크다 보니 로또 청약이라는 수식어가 붙고, 청약시장을 과열시키기도 합니다. 시세차익을 노리는 사람들이 많다 보니 실수요자들이 청약에 당첨될 확률이 낮아질 수 있는 것이죠.
입주권
특정 지역이 재건축이나 재개발구역으로 지정되면 이 지역에 부동산을 가지고 있는 소유자들은 신규 건물을 분양받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 입주권을 가진 조합원은 일반분양보다 저렴한 가격으로 주택을 분양받을 수 있습니다. 또한 사전에 동호수를 선택하기 때문에 로얄동, 로얄층을 선택하기 유리합니다.
단점으로는 관리처분계획인가 시점부터 부동산을 소유해야 입주권을 받을 수 있기 때문에 자금이 많이 들어갑니다. 최근에는 조합원들의 분담금 상승으로 많은 문제가 발생하기도 하는데요. 기존에는 조합원 1인당 분담금이 1억이었지만 물가상승, 사업여건 추가로 2억을 더 내야 하는 상황인 된 것입니다.
입주권은 기준은 관리처분계획인가 전후로 구분됩니다. 관리처분계획인가 전이라면 입주권이 아니라 조합원 지위를 양도받은 것입니다.
취득세
관리처분계획인가 후부터 철거 및 이주가 진행되는데요. 입주권의 취득세는 토지 기준인 4.6%가 적용됩니다. 관리처분계획인가 전이라면 일반주택으로 간주되기 때문에 취득세는 1.1~3.5%가 적용됩니다.
입주권은 아파트는 건물에 대한 취득세만 납부합니다. 재개발 사업에서 전용면적 85이하의 주택을 취득한 경우 취득세가 면제됩니다.
분양권은 아파트 준공 시까지 등기부등본 미등재 상태기 때문에 퇴직 취득세는 없습니다. 준공 후 소유권 이전 시 분양가의 1.1~3.5%의 취득세를 납부하게 됩니다.
재산세
입주권은 건물과 토지분에 대한 재산세를 납부해야 합니다.
분양권은 등기가 되는 권리가 아니므로 재산세 부과대상에서 제외됩니다.
양도소득세
입주권은 요건을 충족되면 양도세 비과세에 해당됩니다.
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득했다면 주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택이 가능합니다. 2020년에 취득한 분양권이라면 주택으로 간주되지 않아 과세 대상에 해당됩니다.
(무주택인 경우)
입주권은 관리처분계획일 이전 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세에 해당합니다. 양도소득세 비과세 요건은 1가구 1주택(12억원 이하)을 충족해야 합니다. 규제지역은 보유기간과 거주기간을 충족해야 합니다.(2년 보유, 2년 거주)
분양권은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율 6~45%가 적용됩니다.
(1주택인 경우)
입주권도 주택수에 포함되기 때문에 2주택으로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
분양권은 2021년 1월 1일 전후로 비과세 기준이 달라집니다. 분양권을 2021년 1월 1일 이후에 취득했다면 주택으로 간주되어 양도소득세 비과세를 받을 수 없습니다.
(2주택 이상인 경우)
입주권과 분양권 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 다만, 2021년 1월 1일 이전에 주택을 취득하고 나머지 주택이 일시적 2주택 조건에 해당된다면 받을 수 있습니다.
주택을 취득할 수 있는 권리 입주권과 분양권의 차이점, 그리고 세금 내용에 대해 알아보았습니다. 신규 주택에 대한 권리가 있는 것은 같지만 적용되는 제도와 의미가 다르기 때문에 반드시 기억하시기 바랍니다.
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