이번 포스팅에서는 2020년 7월 30일 개정된 임대차3법에 대해 알아보려 합니다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 반영되었는데 왜 폐지 이야기가 나오는지 임대차 3법 주요내용을 정리하고 자세히 알아보겠습니다.
임대차3법
국회에서는 임차인들을 보호하기 위해 2020년 7월 30일 ‘주택임대차보호법’과 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’을 개정하여 임대차3법을 만들었는데요. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 바로 시행되었고, 전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 적용되었습니다. 주택임대차보호법과 관련된 계약갱신청구권과 전월세 상한제만 별도로 분리해서 ‘임대차 2법’으로 부르기도 합니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임대차 계약이 종료되기 전에 임차인이 임대인에게 연장여부를 통보하면 계약기간 2년 연장이 가능한 권리를 말합니다. 임대차 기간이 2+2 개념으로 연장된 것이죠. 임대인 입장에서는 임차인에게 계약기간을 4년 보장해주게 된 것입니다.
임차인 입장에서는 계약갱신청구권을 사용하여 2년 연장을 했더라도 계약기간 도중 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 3개월 전에만 통보하면 임차인이 계약해지의 효력을 갖게 되는 것이죠. 임대인 입장에서는 계약갱신을 했더라도 임차인이 해지를 요구하면 3개월 후에 보증금을 돌려주어야 하는 것입니다.
임대차 계약기간 만료 2개월 전까지 임차인이 계약갱신청구권 사용을 알려야 합니다. 특별한 사유가 없으면 임대인은 거절할 수 없는데요. 특별한 사유는 어떤 것이 있는지 확인해 보겠습니다.
- 본인 또는 직계존비속이 거주할 목적일 경우
- 임차인 귀책사유로 계약종료할 경우(2기 이상의 연체, 무단 전대계약 등)
- 임대차 계약 시 재건축 계획을 고지하고 실제 재건축이 진행되는 경우
- 임차인이 고의로 주택을 파손한 경우
- 거짓 등 부정한 방법으로 임차인 경우
계약갱신청구권 사용으로 계약연장 시에는 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 신규 계약서 내용에는 계약갱신청구권을 사용하는 계약임을 기재해야 합니다. 계약서 상 청구권에 관한 내용이 없을 경우 추후 분쟁의 소지가 될 수 있겠죠.
전월세상한제
임대차3법으로 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대료의 상승을 제한하는 것을 말합니다. 보증금과 월세금액을 올리받고자 할 때에는 5%의 상한선이 있는 것입니다. 5%를 초과하여 계약했다면 초과분에 대해서는 무효가 되며, 임차인은 임대인에게 초과 지급분에 대해서 반환 요청이 가능합니다.
2년+2년을 모두 사용한 경우에는 5% 제한을 받지 않습니다. 임차인 입장에서는 2년 계약 후 5% 한도 이내에서 2년을 더 거주할 수 있어 4년간 안정적인 주거가 보장됩니다. 하지만 임대인 입장에서 보면 임대차 계약으로 4년간 해당 주택에 대한 의사결정이 어려웠는데요. 때문에 처음 임대차 계약을 할 때 처음부터 높은 금액으로 보증금과 월세를 받으려는 문제가 발생했습니다.
전월세신고제
전월세 신고제는 일정금액 이상의 임대차 계약을 체결할 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 해당 주택 소재지 주민센터에 신고해야 하는 제도입니다.
전월세 신고 시 자동으로 확정일자가 부여되기 때문에 계약 후 필수로 진행하는 전입신고와 확정일자 받기 중 확정일자는 전월세 신고제로 대체되는 것이죠. 또한 임대차 계약신고 시 계약금액이 공개되어 주변 거래 시세를 알 수 있습니다.
임대인 입장에서는 전월세 신고로 인해 기존에 소득으로 잡히지 않았던 부분이 잡히게 되기도 합니다. 소득이 발생하면 세금을 내야 하기 때문에 임대인들이 꺼리게 되는 것입니다. 일부 임대인은 실제 보증금과 월세는 낮추고 관리비를 인상해서 세금을 피해가기도 하는데요. 보증금 500만원에 월세 30만원, 관리비 30만원으로 계약하는 것이 이 사례에 해당합니다.
전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 2024년 5월 31일까지 계도기간입니다. 2024년 6월 1일부터 미신고나 거짓신고 시에는 100만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
임대인과 임차인 모두 신고하는 것이 원칙이나 신고의 편의를 위해 계약당사자 중 한 명이 계약서를 제출하면 공동으로 신고한 것으로 봅니다. 신고기한은 계약체결일로부터 30일 이내인데요. 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 계약이 해당됩니다. 관리비는 언급되지 않아 편법을 사용하기도 합니다.
주택 소재지의 주민센터에 직접 신고하거나 부동산거래관리시스템 에 접속하여 신고 가능합니다. 일부 도 지역의 군 소재지 주택은 신고대상에서 제외됩니다. 신규계약이나 갱신계약 시 모두 신고해야 하는데요. 보증금이나 월세 금액의 변동이 없다면 추가 신고를 하지 않아도 됩니다.
계약갱신청구권 꼭 사용해야 하나?
임대차 계약을 한 집에서 더 거주할 경우 임차인은 계약갱신청구권과 재계약 중 한가지를 선택해야 하는데요. 재계약은 계약기간이 종료됨에 따라 계약 당사자 간 협의 하에 다시 계약서를 작성하는 것을 말합니다. 재계약은 보증금과 임대료를 다시 계산하는 것이 일반적입니다.
재계약을 하게 되면 계약기간 내에는 3개월 전 임대인에게 계약해지를 통보한다고 해도 임대인은 계약만료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 임대인 입장에서 보면 계약갱신청구권 보다는 재계약이 더 유리할 수 있습니다. 재계약은 다시 2년 간 계약이 보증되어 변수가 없지만 계약갱신청구권은 임차인이 언제라도 계약해지를 통보하면 3개월 뒤에 보증금을 반환해줘야 하는 부담감이 있기 때문입니다.
만약 해당주택에 대해 매도 계획을 가지고 있다면 재계약보다는 계약갱신청구권 사용이 좋은데요. 재계약을 하게 되면 다시 2+2 조건이 성립되다 보니 즉시 입주를 원하는 실거주자는 해당 주택을 매수 대상으로 정하기 어려운 것이죠.
임대차3법 폐지
임대차3법은 2020년 부동산 시장이 활발해지면서 임차인들의 주거안정을 위한 취지는 좋았으나 역전세가 발생하면서 많은 문제를 발생시켰습니다. 전세 금액이 하락하자 세입자들이 집주인에게 퇴거 통보를 하였고, 다음 임차인을 맞춰도 추가 보증금을 내줘야 하는 임대인들이 이를 지키지 못해 많은 법적 분쟁이 생긴 것입니다.
국토교통부에서는 임대차3법과 관련한 다양한 사례와 연구용역을 통해 폐지나 개편 절차에 들어갈 것으로 보입니다. 임차인이 일방적으로 계약해지를 통보하면서 발생하는 사회적 문제를 계속 방치할 수는 없기 때문입니다.
이번 포스팅에서는 임대차3법(임대차2법)으로 적용되는 3가지 제도에 대해 알아보았습니다. 개인적으로 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 일부 개편되는 것이 좋아 보이고, 전월세신고제는 계속 유지되면 좋을 것 같습니다. 신고의무를 피하기 위해 보증금과 월세를 조정해서 관리비에 반영시키는 부분을 보완해서 적용하면 임대차 시장의 거래 정보가 투명하게 관리될 것이라고 생각합니다.
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