이번 포스팅에서는 주택담보 대출을 받으면 반드시 알아야 할 상환방식에 대해 알아보겠습니다. 상환방식에 따라 매달 상환해야 하는 원금과 이자가 달라지는데요. 원리금균등 원금균등 만기일시상환 방식의 장점과 단점에 대해 확인해 보겠습니다.
원리금균등상환 방식
원리금 균등 상환방식은 대출 원금과 이자를 합한 금액을 매월 동일하게 납부하는 방식입니다. 매달 상환하는 금액이 동일하기 때문에 장기적인 자금 계획을 세우는 데 좋습니다.
대출을 받은 다음 달부터 만기 직전 달까지 내는 금액이 동일하기 때문에 내용을 보면 아래와 같습니다.
- 대출 초기 : 원금 < 이자
- 대출 중기 : 원금 = 이자
- 대출 말기 : 원금 > 이자
체감 비용을 동일하게 유지하기 때문에 대출 초기에 많은 이자 비용은 피할 수 없습니다. 대출 기간동안 총 납부하는 이자가 원금균등상환보다 많습니다.
대출금 3억원에 기간은 30년(360개월), 금리 3.5%를 기준으로 원금과 이자 상환금액을 계산해봤습니다.
- 월 원금 상환액 : 1,347,134원
- 총 이자액 : 184,968,263원
매달 납부하는 금액은 135만원 정도로 고정해서 처음부터 만기까지 가져가는 방식으로 초기 이자금액이 높습니다.
원금균등 상환 방식
원금균등 상환 방식은 전체 대출금액을 기간으로 나누어 원금을 고정하는 방식입니다. 초반에 대출금액이 크기 때문에 그에 따른 이자가 높지만 시간이 지날수록 이자금액이 줄어들게 됩니다. 저도 이 방식을 적용해서 5년 정도 대출을 상환하고 있는데 처음보다 이자가 줄어들어 총 납부하는 금액이 줄어드니 갚는 속도가 빨라지는 것 같고 기분이 좋더라구요.
이 방식이 다른 상환방식에 비해 전체 납부하는 이자금액이 적고 남은 기간이 줄어들수록 매월 상환하는 이자금액이 감소하게 됩니다. 대출을 처음 받은 시점에는 상환금액이 높지만 결과적으로 상환하는 이자금액이 가장 적습니다. 개인적으로도 이 방식을 가장 추천드립니다.
처음 대출을 받을 때 금리에 대한 예측이 가능하고 납부금액을 알 수 있기 때문에 초기에 계획적으로 상환율을 높이는 것이 좋습니다.
- 월 원금 상환액 : 833,333원
- 총 이자액 : 157,937,500원
초기 상환액은 170만원 정도로 높지만 회차가 진행될수록 점점 감소하는 것을 볼 수 있습니다. 시간이 지날수록 부담도 덜하고 체감상 감액 속도도 빨라지는 것 같습니다.
만기일시상환 방식
만기일시 상환방식은 총 대출기간 동안 이자가 상환하다가 대출 만기시점에 원금을 한 번에 상환하는 방식입니다. 대출기간 만료까지 원금은 갚지 않기 때문에 초기 상환하는 금액이 적습니다.
만기일시 상환은 상가 등의 수익형 부동산 대출 시 많이 적용하는 방법입니다. 대출 계약기간 동안 원금을 상환하지 않기 때문에 대출비용을 폭넓게 활용할 수 있는 장점이 있습니다.
대출금리가 높은 편이며 만기 시 한 번에 전체금액을 상환해야 합니다. 보통은 만기 시점에 대출 연장을 진행하거나 매매를 통해 수익률을 극대화 하려는 분들이 많이 선택합니다.
- 총이자액 : 315,000,000원
30년 거치하다가 마지막에 내는 방식으로 원금보다 많은 이자를 내게 되는 방식입니다.
체증식 상환 방식
상환액을 일정하게 증가시키면서 납부하는 방법입니다. 초기에는 원금 납부비율이 적다가 점차 비율이 늘어나는 방식으로 초기 부담이 적다는 큰 장점이 있지만 정책적인 대출 상품에만 가능합니다.
가계부채 부담이 큰 대출상품으로 정부에서 비율이나 시기를 조절하기 때문에 쉽게 받을 수 없는 상품입니다.
매달 3,177원씩 원금이 증가하는 방식으로 초기 자금여력이 없을 때 선택할 수 있습니다.
- 총 이자액 : 220,300,959원
이자 부담액 비교
원리금균등, 원금균등, 만기일시, 체증식 상환 방식의 의미와 장단점에 대해 알아보았습니다. 주택이나 건물 담보 대출 상품의 경우 대부분 20년~30년 장기 계약을 하기 때문에 상환방식을 전략적으로 선택해야 합니다.
실거주하면서 차근차근 갚아나가는 스타일, 2년 단기로 보유했다가 매도할 때의 선택방식이 달라질 수 있는 것이죠.
계산은 부동산계산기를 통해 진행했습니다. 직접 계산해보는 것을 추천드립니다.
- 원리금균등상환 총 이자액 : 184,968,263원
- 원금균등상환 총 이자액 : 157,937,500원
- 만기일시상환 총 이자액 : 315,000,000원
- 체증식상환 총 이자액 : 220,300,959원
4가지 방식을 비교해 봤을 때 납부이자금액이 가장 적은 방식은 원금균등상환 방식입니다. 체증식 상환 방식은 초반에 부담이 덜하지만 점차 늘어나는 구조로 되어 있어 장기적으로 가져가기에는 적합하지 않을 수 있습니다.
30년 기간 담보대출을 평생 가져간다고 생각하지 말고 중간에 대출 갈아타기, 매매 등 다양한 방법이 있으니 각각의 장단점을 확인해서 본인에게 맞는 상환방식을 선택하시기 바랍니다.
함께 읽으면 좋은 글
