상가임대차보호법 묵시적갱신 10년 5% 계산방법
요즘 신도시나 많은 재개발구역에서 대규모 상가가 공급되고 있습니다. 수요가 받쳐주지 못하는 지역도 기존상가 대비 2~3배의 상가가 공급되는 모습도 볼 수 있는데요. 건물을 임차하는 입장에서 손해가 발생하지 않도록 권리를 지키기 위해 만들어진 규정이 ‘상가임대차보호법’입니다. 계약과정에서 발생하는 상가임대차보호법 10년적용, 임대료 5% 상한, 묵시적 갱신 등 다양한 사례를 알아보겠습니다.
상가임대차보호법
2002년에 시행되어 임차인의 계약갱신청구권, 우선변제권, 대항력 등의 권리를 주장할 수 있는 기본법입니다. 상가 초기 투자비용이 계속 증가하고 있어 많은 자영업자 분들이 투자금 회수에 오랜기간이 소요되고 있는데요. 상가임대차보호법은 건물을 임차하는 입장에서 사용자의 손해가 발생하지 않도록 권리를 지켜주는 법으로 임대인과 임차인 간의 분쟁을 현저히 줄여주는 역할을 합니다.
상가임대차보호법이 적용되는 건물
- 영리목적의 영업용 or 영업용이 주된 부분인 건물
- 목적물의 사업자등록이 가능한 건물
- 환산보증금 이내의 임대차 상가
주거검용 건물이라고 하더라도 주된 목적이 영업용이라면 상가임대차보호법 적용이 가능하나, 이 경우 실제 영업용으로 사용하고 있다는 현황과 용도 등의 증빙이 필요합니다.
계약갱신권
건물 임대인은 최초 계약일로부터 10년간 정당한 이유없이 임차인의 재계약 요구를 거절 할 수 없는 권리입니다. 2018년 10월 16일 이전 계약자의 경우 5년, 이후 계약자의 경우에는 10년이 적용됩니다. 계약만료 6개월 ~ 1개월 전 요청할 수 있으며 다음의 경우에는 계약갱신청구권 예외 사유에 해당됩니다.
- 건물의 노후, 훼손, 멸실 등으로 안전사고 우려가 발생할 경우
- 임대료를 3기 이상 연체할 경우
- 계약시 재건축 및 철거 계획을 명확히 기재하였을 경우
임대인이 갱신 거절 or 조건 변경에 대한 의사표시가 없었을 경우 기존 조건으로 묵시적 계약 연장이 되며 갱신이 되었더라도 임차인은 언제든지 계약 해지에 대해 요구할 수 있습니다. 요청 3개월 시점 이후에 효력이 발생한다는 점을 유의해주시기 바랍니다.
임차인이 계약갱신청구권을 이용하여 연장하는 경우에는 임대료를 5%이상 인상할 수 없습니다. 상가임대차보호법에 적용받지 않는 임차인의 경우에도 최대 30% 이상의 인상은 어려우며 주변시세나 상식적인 범위 내에서 인상이 가능합니다.
상가 월세 인상률 계산방법
- 보증금과 월세 각각 인상
- 보증금 인상을 월세로 환산하여 적용
- 부가세는 제외하고 계산합니다.
- 대통령령이 정하는 비율(전월세 전환율 ) – 12%
- 기준금리에 대통령령이 정하는 배수를 곱한 비율 – 기준금리 X 4.5
둘 중 낮은 비율을 적용하여 계산되며, 상세한 계산방법은 아래의 계산기를 활용해 보시기 바랍니다.
환산보증금
상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 지역별 환산보증금을 알아보겠습니다.
환산보증금은 매월 납부하는 차임의 100배에 보증금을 추가하여 계산하게 되는데 담보권 설정일, 지역별 기준금액에 따라 적용가능 여부가 결정된다고 할 수 있습니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 X 100)
환산보증금 판단 기준일은 상가계약 시점이 아닌 담보물권이 설정된 날짜를 기준으로 한다는 것을 꼭 기억하셔야 합니다. 환산보증금이 초과하더라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 등의 규정은 적용이 가능합니다.
최우선변제 보증금액과 최우선변제금액
공매나 경매 등 소유권이 변경될 경우 대상자보다 우선적으로 받을 수 있는 금액입니다.
대항력 – 상가임대차 계약후 사업자등록 및 확정일자를 받으면 효력이 발생
소액임차인 – 지역별 인정받을 수 있는 소액임차인 최우선변제금액에 적용되어야 가능
상가 계약에 대해 더 많은 소식이 궁금하다면 아래를 확인해 보세요!
