부동산에 관심이 있다면 분양권과 입주권을 들어보셨을텐데요. 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리로 분양권 양도소득세와 일시적 1가구 2주택 일 때의 세율과 비과세 여부에 대해 알아보겠습니다.
분양권이란?
- 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지고 있는 것을 의미합니다.
- 입주권은 재건축, 재개발 조합원에게 부여되는 권리입니다.
양도소득세
- 양도소득세는 실제 매매시 매수금액보다 매도 금액이 높아 차익이 발생한다면 그에 대해 내야 하는 세금을 뜻하는데요.
- 매도금액이 매수금액보다 적은 경우라면 세금은 부과되지 않습니다.
양도가액
- 부동산 등의 양도 당시 실지거래가액(발코니 확장, 프리미엄 비용 포함)
취득가액
- 부동산 등의 취득 당시 실지거래가액(전매계약시 계약서의 총 매수금액)
필요경비
- 일반적으로 중개수수료와 인지세가 해당
장기보유특별공제
- 분양권에는 적용되지 않습니다.
양도소득기본공제
- 1년에 기본적으로 공제해주는 금액으로 인적공제에 해당합니다.
계산방법
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장비보유특별공제
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득 기본공제
- 산출금액 = 양도소득과세표준 x 양도세율
분양권 양도소득세
분양권을 구입하면 취득세는 내지 않지만 소유권 이전(잔금청산) 할 때 취득세를 내게 됩니다. 실제 주택을 취득하지 않은 상태에서 전매하기 때문에 세금 부분을 놓치는 경우가 있는데요.
실거주를 목적으로 취득한 것이 아니라면 세금 부분에 대해 꼼꼼히 체크해야 합니다.
양도소득세는 보유기간에 따라 다른 세율이 적용됩니다.
1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%인데요. 여기에 지방세를 반영하면 77%, 66%가 최종 세율인 것이죠!
예를 들어 분양가 5억에 매수 후 6억에 전매했다면 1억원이 차익이 발생합니다.
- 1년 미만 보유시 : 1억 x 70% = 7,000만원
- 1년 이상 보유시 : 1억 x 60% = 6,000만원
여기에 지방세 10%를 더하면 7,700만원, 6,600만원이 최종 납부하는 분양권 양도소득세가 됩니다.
분양권 양도소득세 세율
최고 77%까지 적용되는데 2023년 제도개선안으로 전매제한 기간, 양도세 중과 폐지, 분양권 양도세율 1년 미만 45%, 1년이상 제외 내용이 있었지만 진행되지 않고 있습니다.
2024년 부동산 정책 방향을 지켜봐야 하는 상황입니다.
만약 주택을 소유하고 있다면 분양권이 주택수에 포함된다는 점도 기억해야 하는데요.
아래 일시적 1가구 2주택의 경우를 확인해 보겠습니다.
1주택 1분양권 양도소득 비과세
1주택을 먼저 소유하고 있을 때 아래와 같은 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2020년 12월 31일 이전 취득 : 1주택자 주택수 미포함
- 종전주택 처분기간 : 입주 잔금일로부터 3년 이내
- 2021년 1월 1일 이후 취득 : 1주택자 주택수 포함
- 종전주택 처분기간 : 분양권 취득일로부터 3년 이내
분양권 취득일 기준은 청약 당첨일이거나 전매로 인수한 경우라면 잔금 청산일이 적용됩니다.
주택을 먼저 양도하는 경우
분양권보다 나중에 취득한 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
정리하면 2020년 12월 31일 이전, 2021년 1월 1일 이후 취득시점에 따라 기준이 달라지는 점을 꼭 확인해야 합니다.
오피스텔의 경우 양도세율은?
- 1년 미만 : 50%
- 1~2년 미만 : 40%
- 2년 이상 : 일반세율(6~45%)
기본 양도세와 분양권 양도소득세, 1주택자가 신규로 분양권을 취득하여 일시적 1가구 1주택의 경우 비과세 요건에 대해 알아봤는데요.
현재 분양권 양도세가 60~70%인 만큼 양도차익이 많더라도 세금을 많이 낼 수 있으니 부동산 정책을 꼼꼼히 확인하신 후 진행하는 것을 추천드립니다.
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