아파트나 오피스텔, 상가 등 마음에 드는 부동산을 계약할 때 보통 가계약금을 걸고 나서 본계약을 치르는 경우 많은데요. 실수 없이 중도금, 잔금 치르는 방법과 가계약금반환 여부 등 부동산 거래시 필요한 개념과 비율에 대해 알아보겠습니다.
가계약금반환
보통 우리가 집을 보고 나서 마음에 들거나 급매가 나온 경우 본계약 전에 가계약금을 걸고 계약을 진행하게 됩니다.
중개사무소와 같이 거래를 한다고 볼 때 일반적으로 계약금의 10%를 가계약금으로 송금하게 되는데요.
거래 당사자 간 거래 부동산에 대해서 충분히 협의하지 않은 상태에서 가계약이 되어 버린다면 복잡한 법적 분쟁이 발생할 수 있는 만큼 매도자와 매수자 입장에서 충분히 사전에 협의해야 합니다.
매수인(임차인) 입장
가계약금이 보통 몇백만원 수준이다 보니 일단 입금하고 보는 경우가 많은데 이 단계에서 반드시 등기부등본, 소유자를 확인해야 합니다.
예를 들어 5억원짜리 집을 매수한다고 하면 계약금 5천만원, 가계약금은 계약금의 10%인 5백만원으로 보면 됩니다.
가계약금반환은 법상 불가능하다고 알고 있지만 가계약금 송금 전에 사전에 내용을 조율한다면 반환도 가능합니다.
주택담보대출이나 신용대출 등 대출심사가 나오지 않을 경우 가계약금반환이 가능하도록 중개사와 협의하는 경우나 나의 사정을 미리 말하고 가계약금을 입금한다면 반환이 가능합니다.
매도자(임대인) 입장
매도자(임대인)의 사유로 계약이 파기될 때는 배액배상을 해야 하는데요.
예를 들어 가계약금으로 5백만원을 송금했다면 1천만원을 돌려줘야 하는 것이죠.
계약금
계약금은 보통 거래금액의 10%를 하고 있는데요. 금액이 클 경우 상호 합의 하에 5%로 협의하는 경우도 있습니다.
계약금을 넣었다면 중도금, 잔금을 치르기 전에 계약이 파기된다면 계약금을 돌려받을 수 없습니다.
매도자(임대인) 계약파기시에는 가계약금반환과 마찬가지로 배액배상이 원칙입니다.
다만, 특약사항에 대출 등의 특별한 사유에 의해 중도금, 잔금을 치르지 못할 경우 계약을 파기할 수 있다는 내용을 기재하는 것이 추후 분쟁을 줄일 수 있는 방법입니다.
중도금
중도금 날짜는 보통 계약금을 치른 날로부터 한달 이내인데요.
계약을 파기하려면 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 하고 매수인은 계약금을 포기해야 합니다.
매수인의 입장
잔금을 치르기 전에 집값이 오를 것으로 예상되면 매수인은 중도금 날짜를 빠르게 잡아 매도인이 계약을 해지하지 못하도록 하는 것이 좋습니다.
만약 매도인이 계약금을 배액배상 하더라도 계약을 취소하려고 하면 잔금을 법원에 맡기고 소송하여 집을 넘겨받을 수도 있습니다. 하지만 법적인 소송의 길은 시간과 에너지가 많이 소요되기에 상호 협의하는 것이 가장 좋습니다.
중도금은 매매가격의 40% 정도를 지불하게 됩니다.
매도인의 입장
계약이후 집값이 오를 것 같다면 중도금 날짜를 여유있게 잡아 부동산 시세를 지켜보는 것이 좋습니다.
반대로 부동산 시세가 하락 추세라면 중도금 날짜를 빠르게 잡아 매수인이 계약금을 포기하지 않도록 하는 것이 좋겠죠.
잔금
대출을 받아 잔금을 치르는 경우 아파트라면 대출가능금액을 바로 알 수 있지만, 다세대주택이나 일반주택의 경우 은행에서 감정가격의 산정 이후에 대출가능금액을 알 수 있는데요.
반드시 계약 전에 은행을 방문해서 잔금시점과 대출가능시점을 맞춰야 합니다.
만약 매수인이 잔금을 제날짜가 치르지 못한다면 매도인은 언제까지 잔금을 완료해달라는 내용증명을 보내면 됩니다.
기간이 지났는데도 잔금을 치르지 못한다면 계약금은 매도인이 갖고 중도금은 법원에 맡긴 후 계약금을 해지하게 됩니다.
내용증명
내용증명은 ‘보내는 사람이 받는 사람에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했다’ 라는 사실을 우체국이 증명하는 제도인데요.
내용증명 우편물은 3통 작성해서 발신자, 수신사, 우체국이 각각 1통씩 보관하게 됩니다.
부동산 거래시 계약부터 잔금까지 정리해보면 다음과 같은데요. 매매금액을 5억원으로 가정해보겠습니다.
- 가계약금 : 5백만원(계약금의 10%)
- 계약금 : 5천만원(매매금액의 10%)
- 중도금 : 2억원(매매금액의 40%)
- 잔금 : 2억5천만원(매매금액의 50%)
본계약시에는 가계약금 5백만원을 제외한 4,500만원을 송금하여 계약금 합계 5천만원이 되는 것입니다.
협의에 의해 가계약금반환 하는 경우에는 5백만원을 돌려주면 되는 것이죠.
부동산 거래는 큰 금액이 움직이는 만큼 중개사무소와 같이 거래하는 것도 중요하지만 매도자와 매수자 모두 거래내용을 사전에 충분히 인지하고 협의한 후에 진행하는 것을 추천드립니다. 사람과 사람의 거래인 만큼 각자의 사정을 서로 배려해준다면 원만한 부동산 거래가 될 것이라고 생각합니다.
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