부동산 시장이 침체되면서 미분양 단지가 많이 나오고 있는데요. 일부 건설사에서는 분양대금을 할인해주는 ‘할인분양’ 마케팅을 시작했습니다. 건설사들이 할인분양을 하는 이유와 입주자, 건설사는 어떤 장단점이 있는지 알아보겠습니다.
할인분양이란?
우리나라의 주택분양제도는 주택을 건설하기 전에 미리 입주자를 모집하는 ‘선분양제도’인데요.
할인분양은 이처럼 건설하기 전에 선분양을 했음에도 입주자를 모집하지 못했을 때 건설사가 자금회수를 위해 분양가를 할인해서 판매하는 방식입니다.
선분양제도
- 아파트 등 주택건설을 위한 부지가 확보되면 착공과 동시에 분양보증을 받아 입주자를 모집하는 제도입니다.
- 선분양으로 주택사업자들은 입주자들이 내는 계약금, 중도금, 잔금으로 자금운용을 할 수 있어 자금조달능력이 없어도 주택건설에 참여할 수 있는 것입니다.
- 소비자 입장에서는 고가의 상품을 견본주택(모델하우스) 만을 보고 입주 전 80%정도의 대금을 납부하는 단점이 있습니다.
후분양제도
- 후분양은 주택의 공정률이 80% 이상 되었을 때 입주자를 모집하는 제도입니다.
- 선분양의 부작용을 없애거나 분양시장이 좋지 않을 때 선택하는 방법입니다.
할인분양 관련 보도자료
이데일리 보도자료
시사저널 보도자료
분양가격 할인 이유
건설사 등 사업시행주체가 분양가격을 할인하는 이유는 미분양 아파트를 공실로 두는 것보다 건설자금 회수를 위해 분양대금을 줄이더라도 자금을 확보하여 대출상환 등 유동성을 확보하는 것이 우선이기 때문입니다.
장기간 미분양이 해결되지 않으면 악성 미분양 단지로 사람들에게 인식되어 분양이 더 어려워지기도 합니다.
하지만 기존 계약자 입장에서는 상품의 가치가 하락해 할인하는 것이 아닌 아직 미입주한 아파트를 일찍 계약했다는 이유만으로 더 비싼가격으로 사게 된 것인데요.
건설사에서 할인분양을 진행하게 되면 입주예정자 간 갈등이 심각해지는 경우가 많습니다.
장단점
건설사 입장
- 분양대금 회수로 자금 유동성 확보
- 장기 미분양 해결로 브랜드 이미지 개선 효과
입주자 입장
- 분양가격 할인을 받은 입주자는 기존 분양가보다 저렴한 가격에 상품을 구입할 수 있는 장점
- 기존 입주 예정자와의 갈등 발생
할인분양 세대 제한사항
일부 할인분양을 하는 단지에서는 기존 입주예정자들이 분양가격 할인을 받아 계약한 사람에게 여러 제한사항을 걸기도 합니다.
계약자들의 동호수를 공개하고 이사를 저지하는 등의 분쟁이 벌어지기도 한 것이죠.
- 동호수 공개
- 주차요금 50배 적용
- 커뮤니티 및 공용부 시설 이용불가
- 이사 엘리베이터 사용료 500만원
해결책
입주예정자들의 갈등을 줄이려면 기존 계약자에게도 할인 혜택을 주는 것이 최선인데요.
그래서 등장한 것이 계약 이후 분양시장 상황에 따라 조건이 변경되면 계약자 모두하게 동일한 혜택을 주는 ‘계약조건 안심분양제’입니다.
두번째 선택할 수 있는 것이 ‘재분양’하는 방법입니다.
이 경우 기존 계약자들에게 위약금을 물어주는 손실이 발생하지만 분양가 등 기존 조건을 변경해서 재분양하면 악성 미분양 등으로 자금이 묶이는 일은 막을 수 있는 것이죠.
부동산 전문가들은 분양가 할인은 집값에도 영향을 주는 민감한 사안이지만 당사자 간의 합의사항인 계약조건 변경을 강요하는 것은 쉽지 않다고 합니다.
건설사들이 할인분양을 하는 이유와 입주 예정자 간의 갈등에 대해 알아봤는데요. 현실적으로 건설사가 책임감 있는 자세로 이해당사자 간 발생한 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋은 방법이 아닐까 생각합니다.
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