상가나 오피스텔 등 주목적이 사업용이 부동산을 거래할 때 내야하는 세금이 부가가치세인데요. 오늘은 부가가치세를 내고 환급하는 절차를 생략할 수 있는 포괄양수도 계약에 대해 꼼꼼히 알아보겠습니다.
부가가치세(부가세)
부동산에서의 부가가치세는 상가, 오피스텔 등을 매매할 때 납부하는 세금입니다.
주목적이 사업용인 부동산에 내는 세금으로 주거용인 부동산은 납부 대상에서 제외되는데요.
부가가치세를 미납하게 되면 가산세까지 내야 하므로 잊지 말고 내야 하는 세금인 것이죠!
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납부대상
부가세 납부대상은 매도자이지만 매수자에게 돈을 받아서 냅니다.
사업용 부동산의 부가세는 매매가격 중 건물 가격 비율의 10%인데요.
상가 건물이 8억이고, 건물 가격비율이 50%인 4억이라고 가정해 보겠습니다.
내야 하는 부가세는 건물 가격의 10%인 4천만원이 되는 것입니다.
납부금액
매매가격에서 토지와 건물의 가격비율을 구분할 수 없을 경우가 있을텐데요.
토지는 공시지가의 비율을 적용하고, 건물은 기준시가의 비율을 각각 산정하여 매매가격을 산정하게 됩니다.
- (산출예시)
- 상가건물 매매가 8억원, 토지 공시지가 2억원, 건물 기준시가 4억원
- 토지가액 = 8억원 x 2억원 / 6억 = 2.6억원
- 건물가액 = 8억원 x 4억원 / 6억 = 5.3억원
- 따라서 부가세는 건물가액 5.3억원의 10%인 5300만원이 되는 것입니다.
부가세 분쟁
부가세는 부동산을 파는 매도자가 내지만, 그 금액은 부동산을 사는 사람인 매수자가 부담합니다.
반드시 계약서 특약사항에 부가세 별도 여부와 부담주체를 기재해 놓아야 나중에 분쟁이 생기지 않습니다.
포괄양수도 계약
부가세를 납부하지 않는 방법이 바로 포괄양수도계약을 하는 것인데요.
포괄양수도계약은 양수인이 그 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 양도인으로부터 포괄적으로 승계하는 계약입니다.
부가가치세 법에서는 사업의 포괄양수도에 의한 거래는 부가세 납부와 환급절차 생략이 가능합니다.
부동산 거래를 하는 매도자, 매수자 모두 사업자라면 매수자는 본인이 부담했던 부가가치세를 돌려받을 수 있는데요.
부동산 거래금액이 크다보니 매매금액의 10%를 추가로 부담해야 하는 덜 수 있는 것이죠!
체크사항
계약시 확인해야 할 사항에 대해 알려드리겠습니다.
사업 전체를 양도, 양수해야 계약이 가능합니다.
양도인과 양수인이 과세사업자여야 가능합니다.
사업의 성격이 동일하면서 운영하는 주체만 변경되는 것이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
매매계약서와는 별개로 포괄양수도계약서를 추가 작성해야 합니다.
정식으로 세무서에 등록한 사업자이어야 해당 계약을 진행할 수 있습니다.
사업용 부동산 거래시 내야 하는 부가가치세 금액을 줄일 수 있는 장점이 있지만 사업 전체를 양수하는 계약인 만큼 추가적으로 양수받는 사업사항에 문제가 없는지 꼼꼼히 확인하신 후 계약하는 것을 추천드립니다.
