이번 포스팅에서는 부동산으로 땅, 토지를 보려고 할 때 확인해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다. 토지의 경우 직접 현장 임장은 필수인데요. 땅의 용도에 따라 어떤 부분을 체크해야 하는지 자세히 확인해 보겠습니다.
도로
도로는 자동차 동행이 가능한 4m 이상이어야 하는데요. 건축허가 또는 건축신고 시 특별시, 광역시, 특별자치시, 도지사, 시장, 군수, 구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 건축법상 도로라고 합니다.
건축법에 고시되지 않는 도로를 현황도로라고 합니다. 허가권자는 건축허가나 신고 시에 이해관계인의 동의가 있으면 현황도로 역시 도로로 인정해줍니다. 허가권자가 현황도로를 정식도로 지정하게 되면 별도의 도로관리대장에 등재하여 관리됩니다.
토질(땅)
좋은 토질은 너무 건조하거나 습하기 않아 적당해야 하는데요. 배수가 좋지 않으면 식물이 살기 어렵고 건축물을 지어도 건물이 습한 물을 머금고 있어 곰팡이 발생, 벽 균열 등의 발생 가능성이 있습니다. 토지의 오염 정도나 유기질 함유량 정보가 필요하다면 그 지역의 농업기술센터에 의뢰하면 가능합니다.
지목변경
지목변경을 하게되면 해당 토지의 가액이 증가하게 되어 그 가치만큼 취득세를 납부해야 합니다. 변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시장, 구청장에게 신청해야 합니다. 오프라인이 어렵다면 정부24 온라인 사이트를 이용해서 변경 신청이 가능합니다.
공부상 현황
토지 위에 건축물을 짓고 있거나 중단된 상태라면 문제가 있는 땅일 수 있습니다. 지적공부상 지목과 현황이 다르다면 시,군,구청에 농지취득자격증명, 원상복구 등에 대해 확인해야 합니다.
토지 모양(형상)
가로와 세로가 비슷한 정방형 토지가 가장 활용도가 높습니다. 마름모 꼴인 사다리형도 좋은 토지 형상입니다. 삼각형이나 부정형 모양의 토지는 피하는 것이 좋습니다.
경사도
토지의 경사도는 지자체마다 여건이 다릅니다. 해당 토지가 개발 가능한지 확인하려면 ‘자치법규정보시스템‘ 에 접속해서 알아봐야 합니다. 건축물을 시공한다면 거실 창이 남향이고 동쪽으로 출입문을 설계할 수 있는 땅이 좋습니다.
경계
경계가 모호한 토지는 ‘한국국토정보공사‘에 전화로 경계복원측량을 신청하여 지적측량결과부를 받아야 합니다. 토지에 건축물을 건설할 때는 인접 토지 경계로부터 50cm 이상 거리를 두어야 합니다. 위반 시 인접 토지 소유자는 건축물의 변경이나 철거를 요구할 수 있습니다.
혐오시설
반경 2km 이내에 쓰레기 매립장, 수질복원센터, 고물상 등의 혐오시설이 있는지 확인해야 합니다.
지하수
땅을 활용하려면 건축물을 짓거나 농작을 하는 경우 물이 필요합니다. 물이 필요한 경우에는 상수도를 설치하거나 지하수를 활용해야 합니다. 지하수 시공 비용은 보통 500~1,000만원은 쉽게 들어가니 물을 어떻게 사용할지 미리 고민해 봐야 합니다.
농작물
기본적으로 토지의 농작물 소유권은 경작자에게 있는데요. 농작물이 모두 수확된 이후에 토지를 사용할 수 있습니다.
토지이음
토지를 거래하려면 토지이음 사이트를 통해 확인할 사항들이 있습니다.
(용도지역)
해당 토지가 어떤 용도지역으로 지정되는지에 따라 땅의 가치가 달라집니다. 일반적으로 건폐율과 용적률이 높은 토지의 가치가 높습니다.
(용도지구)
건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 고도제한 등 용도지역의 제한사항을 강화하거나 완화시켜 용도지역의 기능을 강화시킵니다. 용도지구에는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 보호지구 등이 있습니다.
(용도구역)
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 환경을 보전하기 위한 개발제한구역, 도시민에게 여가와 휴식 공간을 제공하기 위한 도시자연공원구역, 수산자원을 보호, 육성하기 위한 수산자원보호구역 등이 있습니다.
(지목)
토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 지목이라고 합니다. 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 변경하는 것을 지목변경이라고 합니다. 지목은 한 필지에 하나의 지목을 설정하는 것이 일반적입니다. 지목의 종류에는 대, 전, 답, 과수원, 임야, 잡종지 등이 있습니다. 지목을 가치 순서로 나열해보면 대지-잡종지-전-답-임야 순서입니다.
(군사시설 보호구역)
군사 활동 보장이 요구되는 군사분계선의 인접 지역과 중요한 군사기지, 군사시설의 기능이 요구되는 구역을 통제보호구역이라고 합니다. 보호구역 중 군사작전의 원활한 수행을 위해 군사시설의 보호와 지역주민의 안전이 요구되는 구역을 제한보호구역이라 합니다.
군사시설 보호구역에서 해제되면 토지 활용 가치가 높아져 가격이 상승합니다. 통제보호구역에서 제한보호구역으로 제한이 완화되면 신규 건축물 건설이 가능합니다.
(완충녹지)
완충녹지는 소음 진동, 자연재해로부터 안전하게 보호하기 위해 만든 녹지를 의미합니다. 산업단지나 택지개발지역에서 자주 볼 수 있습니다. 완충녹지에는 건축이 불가하고 도로를 만들 수 없습니다. 완충녹지 옆에 있는 토지라면 맹지일 가능성이 높습니다.
완충녹지로 지정되기 전 만들어진 기존 도로는 건축허가 요건인 진입도로로 사용할 수 있다는 대법원 판례가 있어 꼭 체크해봐야 하는 요건입니다.
(접도구역)
도로 보호와 교통사고를 예방하기 위해 도로관리청이 지정한 구역을 접도구역이라고 합니다. 고속국도는 도로의 경계선에서 30m, 일반국도는 도로의 경계선에서 5m입니다. 접도구역으로 지정되면 건축 제한이 있을 수 있으나 도로는 가능합니다. 접도구역은 건폐율과 용적률 산정 시 면적에 포함됩니다.
(개발제한구역)
도시의 개발을 제한하고 주변의 자연환경을 보전할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 국토교통부 장관은 개발제한구역을 지정할 수 있습니다. 지정된 땅에서는 건축, 용도변경, 토지 형질 변경, 분할 등이 불가합니다.
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