이번 포스팅에서는 소중한 내 보증금을 보호해주는 제도, 최우선변제에 대해 알아보겠습니다. 소액임차인의 보증금을 보호하고 보장해주는 주택임대차보호법의 최우선 변제금! 지금 알아보겠습니다.
최우선변제란?
가장 우선으로 금액을 변제받을 수 있는 권리라는 의미인데요. 경매나 공매가 진행되었을 때 후순위 임차인이라고 하더라도 해당 부동산의 경락 대금에서 일정한 금액까지는 선순위 금액보다 우선 배당해주는 것을 말합니다.
최우선 변제는 경매가 진행되면 소액임차인들의 보증금을 먼저 배당하여 최소한의 주거생활을 이어갈 수 있도록 만들어진 제도입니다. 보증금이 소액인 임차인들을 보호하는게 목적이다보니 선순위 채권자의 권리는 제한되는 것이죠. 때문에 전액을 다 보호해 줄 수는 없습니다.
소액이라고 해도 보증금 전액을 보장받는 것이 아닌 일정 금액만 우선으로 배당받을 수 있는데요. 소액의 기준은 주택임대차보호법 개정연도와 지역에 따라 금액이 상이합니다. 변동되는 경우가 많기 때문에 대한민국 법윈 인터넷등기소에서 확인하는 것이 필수입니다.
최우선변제 조건
경매개시결정등기 전까지 대항력을 갖춰야 하는데요. 최우선변제 조건은 다음과 같습니다.
- 실제 거주하고 있어야 합니다.
- 배당요구 종기일 전까지 배당신청을 해야 합니다.
- 경매개시기입등기 전에 대항요건을 갖추고 낙찰기일까지 이를 유지해야 합니다. 여기에서 대항요건은 주택의 인도와 전입신고를 말합니다.
- 임차인의 보증금이 소액보증금의 범위와 금액에 해당해야 합니다.
최우선 변제 기준일
소액임차인의 기준시점은 임차인이 전입신고한 시점이 아니라 선순위 담보물권의 설정일입니다.
2021년 서울지역에 보증금 1억에 계약해서 2021년 12월 20일에 전입신고와 주택인도 요건을 했다고 가정해 보겠습니다. 계약 당시 등기부등본 상에는 2015년도에 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 이 주택이 경매로 넘어가면 최우선 변제를 받을 수 있는 금액을 3,700만원으로 볼 수 있는데요. 실제로는 하나도 받을 수 없습니다. 소액보증금의 범위와 변제금액은 최초 담보물건설정일을 기준으로 하기 때문입니다.
2015년 서울지역의 소액보증금 한도는 9,500만원이고 변제금액은 3,200만원이었기 때문에 2021년에 계약했더라도 보증금 9,500만원이 유효한 금액입니다. 때문에 임대차 계약을 진행할 때 반드시 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
등기부등본상 최초 담보물권설정일을 알아야 최우선 변제를 받을 수 있는지와 그 한도금액을 알 수 있습니다.
만약 기준시점을 임차인이 전입한 시기로 한다면 선순위 채권자(보통 은행)는 최초 대출해 준 시점보다 큰 손해를 볼 것인데요. 주택의 가치가 6억, 70%까지 대출해준다고 가정했을 때 4억 8천까지 대출이 가능합니다.
하지만 소액임차인을 보호해주는 제도가 있기 때문에 안전장치로 방공제를 진행하는데요. 담보 주택이 방3인 주택이라면 최우선 변제 가능한 임차인이 3명까지 가능하다는 전제로 최우선변제금과 방 수를 고려해서 대출금액에서 제외합니다.
주택임대차보호법은 물가상승에 따라 증액 개정되어 소액보증금의 범위와 금액이 상향됩니다. 선순위 채권자인 은행 입장에서는 대출기간이 길어질수록 손해를 볼 확률이 높아지는 것이죠. 그렇기 때문에 기준시점을 임차인이 전입한 시점이 아닌 선순위 담보물권의 설정일로 보는 것입니다. 선순위 채권자의 손실을 최초화하기 위해서인 것이죠!
보증금 보장 예외의 경우
선순위 채권보다 우선적으로 소액임차인에게 먼저 배당해 주지만 무조건 먼저 배당해 주는 것은 아닙니다. 소액임차인이 많다면 선순위 채권자여도 배당받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문인데요. 때문에 주택의 낙찰가 50% 범위 내에서만 최우선 변제가 가능하도록 법으로 되어 있습니다.
- 2017년 근저당권 설정금액 : 3천만원
- 임차인 보증금 : 3천만원
- 주택 경매 낙찰금액 : 5천만원
2017년 서울지역의 소액임차인의 범위는 1억원 이하이고 최우선변제금은 3,400만원이므로 임차인은 보증금을 전액 받을 수 있다고 판단할 수 있는데요. 주택임대차보호법에 따르면 주택가액의 50%를 넘지 못하는 규정이 있어 낙찰금액이 5천만원이라면 1/2인 2,500만원만 소액임차인 보증금액으로 보장받을 수 있습니다.
주택 낙찰금액 5천만원 중 최우선 변제금액으로 2,500만원을 임차인이 가져가고 나머지 2,500만원은 선순위 채권자가 가져가게 됩니다. 결국 선순위 채권자 500만원, 임차인 500만원 각각 손해를 보는 것입니다.
이번 포스팅에서는 주택이 경매로 넘어갔을 때 보장받을 수 있는 소액임차인의 권리 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 서울지역 기준 가장 큰 금액이 2024년 현재 1억6천5만원이기 때문에 대부분의 전세보증금은 보장받을 수 없습니다.
이 부분을 고려해서 보증금을 1억 5천정도로 하고 나머지 금액은 임대료로 전환해서 반전세 개념으로 계약하시는 분들도 많습니다. 내 보증금은 내가 지켜야 하니 이번 포스팅을 꼭 기억해 놓으시기 바랍니다.
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