이번 포스팅에서는 지역주택조합 아파트에 대해 알아보려 합니다. 주택조합은 조합원 자격이 있는 사람들이 리모델링 사업 등을 위해서 만들어지는데요. 주택조합 절차와 자격, 조합원아파트의 장단점에 대해 지금 확인해 보겠습니다.
주택조합
조합원이 직접 사업에 참여해서 주택 건설까지 시행하는 사업을 말합니다. 초기에는 하나의 공동체를 만들어 좋은 집을 건설하는 것에 목적이 있었지만 사업을 진행하면서 많은 사회적 이슈를 만들기도 했습니다.
조합원 대부분이 일반인이다 보니 사업을 진행하는데 있어 업무대행사를 선정하여 주택건설 사업을 추진합니다. 주택조합의 장점은 일반 민간 분양 아파트보다 20~30% 낮은 분양가로 사업을 진행할 수 있다는 점입니다.
시공회사 이익이 많지 않아 대부분 중견 건설사들이 많이 참여하고 있습니다. 우리에게 가장 익숙한 주택조합 사업 건설회사는 서희건설입니다.
(주택조합 종류)
지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 분류됩니다. 우리가 가장 흔하게 접하는 조합은 지역주택조합입니다.
지역주택조합은 해당 지역에 거주하고 있는 사람들이 설립한 조합을 의미합니다.
직장주택조합은 한 회사에서 근무하는 사람들이 주택마련을 목적으로 만든 조합입니다.
리모델링주택조합은 특정 공동주택 소유자들이 리모델링을 위해 만든 조합입니다.
사업절차
- (추진위 구성) 사업 지역이 확정되면 조합추진위원회를 설립합니다.
- (조합규약 작성) 내부 규정을 만들고 조합창립총회를 준비합니다.
- (조합원 모집) 조합원을 모집하여 조합설립인가 신청을 준비합니다.
- (조합설립인가 신청) 주택건설 세대수의 조합원 50% 및 토지사용승낙서 80%이상이 되면 신청 가능합니다.
- (추가 조합원 모집) 조합원 수가 적을 경우 승인을 받고 모집 가능합니다.
- (토지소유권 이전) 95% 이상의 토지소유권이 있어야 사업계획 승인 신청이 가능합니다.
- (사업계획승인 신청) 사업계획승인을 받아 100% 토지소유권을 확보합니다.
- (조합-시공회사 계약) 시공 예정사였던 시공사가 공식적으로 시공회사가 됩니다.
- (공사착공) 본 공사를 진행합니다.
- (일반분양) 잔여 물량에 대해 일반분양을 진행합니다.
- (입주) 준공검사 후 입주를 진행합니다.
- (현금청산, 주택조합 해산) 사업 이익 분배 및 조합을 해산합니다.
지역주택조합 가입조건
(해당 지역에 거주하는 세대주)
지역 주민들에게 실거주 목적으로 주택을 건설하기 위한 사업으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 합니다. 해당지역은 다음과 같습니다.
- 서울특별시, 경기도, 인천광역시
- 대전광역시, 충청남도, 세종특별차지시
- 부산광역시, 울산광역시, 경상남도
- 대구광역시, 경상북도
- 광주광역시, 전라남도
- 충청북도
- 강원도
- 전라북도
- 제주특별자치도
해당지역 중 한 곳에 해당하면 조한원 가입이 가능합니다. 예를 들어 세종에서 사업을 진행하면 충청남도에 거주하는 분도 조합원 가능이 가능한 것이죠.
(무주택자 또는 1주택자)
무주택자, 1주택자는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택이 해당됩니다.
주민등록등본에 등록된 세대주가 85제곱미터 이하의 주택을 한 채 가지고 있다면 조합원 자격이 됩니다. 만약 세대원이 주택을 가지고 있다면 조합원 가입이 불가합니다. 때문에 세대분리를 통해 조합원 자격을 모두 갖추기도 합니다.
(세대주)
지역주택조합의 기본 가입조건은 주민등록표 상에 등록된 세대주여야 합니다. 세대원이 조합원이 되기 위해서는 세대 분리를 통해 세대주가 되어야 가능합니다.
지역주택조합 장점
조합원 자격요건이 된다면 다른 분양주택보다 저렴하게 주택 분양 가능
임대주택를 건설하지 않아도 가능
조합원은 로얄동, 로얄층 배정
주택청약과 상관없이 진행 가능
지역주택조합 단점
사업 지역 95%이상 토지소유권을 확보해야 가능
사업 도중 지연 및 취소될 가능성 존재
사업이 지연되면 일반 민간분양보다 분양가격이 높아질 수 있음
업무대행사의 사기 가능성 존재
체크사항
(토지비율 확인)
주택조합이 사업계획승인인가를 받기 위해서는 사업 토지에 대한 95% 이상 소유권 확보가 필수입니다. 토지 동의서 등은 효력이 없기 때문에 매매계약서를 확인해야 합니다.
(지구단위계획변경)
주택건설사업이 가능한 지역인지 확인해야 합니다.
(조합원 모집)
주택조합사업은 조합원이 지불한 금액으로 사업을 진행하기 때문에 80%이상 조합원 모집이 완료되어야 합니다. 안정적인 자금확보를 위해서는 80~90%의 사업금액이 모여야 하는 것입니다.
지역주택조합에 가입했으나 사업 지연 등의 사유로 탈퇴를 경우 투자금 회수가 어렵습니다. 손해를 보지 않기 위해서는 조합원 지위를 양도해야 하는데 쉽지 않기 때문입니다.
주택법 제11조의6(조합 가입 및 가입비 등의 반환)의 개정으로 2020년 12월 11일 이후 가입한 조합원은 가입비를 낸 날부터 30일 이내 별도의 위약금 없이 조합에서 탈퇴가 가능합니다.
지역주택 조합의 분양 성공률은 20%가 되지 않는다고 합니다. 조합은 업무대행사에 권한을 위임하고 사업금액을 주게 되지만 책임은 조합원이 지는 구조이다 보니 리스크가 있는 것입니다.
지역주택조합 사업은 지연, 취소, 추가분담금 발생 등의 단점이 있으므로 해당지역 부동산을 많이 발품 팔아서 진행하는 것을 추천드립니다. 목돈이 들어가는 결정인 만큼 주변 분위기에 휩쓸리거나 급하게 결정하지 않아야 소중한 내 자산을 지킬 수 있습니다.
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