이번 포스팅에서는 전세, 월세로 맡겨둔 임대보증금을 지킬 수 있는 주택임대차보호법에 대해 알아보겠습니다. 보증금을 더 안전하게 보장할 수 있게 임대차보호법에 나오는 대항력, 전입신고, 확정일자, 우선변제권 용어에 대해 자세히 알아보겠습니다.
채권과 물건
주택임대차보호법을 이해하기 위해서 기본 개념인 채권과 물건을 알아보겠습니다. 두 명의 사람이 돈을 빌렸다고 가정해 보겠습니다. (채권)은 돈을 빌렸다면 채권자(돈을 빌려준 사람)와 채무자(돈을 빌린 자)의 개념이 적용됩니다. 해당 당사자끼리만 유효권 서로의 권리라고 할 수 있는 것이죠.
(물건)은 누구에게나 자신의 권리를 주장 할 수 있는 개념입니다. 부동산에서의 물건은 주택 물건, 상가 물건 정보 등 일정한 형태를 갖춘 토지, 주택 등을 의미합니다.
주택임대차보호법
임대차계약은 계약 당사자(임대인과 임차인) 사이에서 효력을 주장할 수 있는 채권과 같습니다. 예전에는 임대차 계약기간 중 임대인이 바뀌면 임차인은 새로운 임대인에게 권리를 주장할 수 없었는데요. 소유권이 변경되면 임차인은 기존 소유권자에게 보증금을 받을 수 있지 새로운 소유자에게는 받을 수 없었던 것입니다.
이런 문제로 인해 임차인을 보호해 줄 법이 1981년에 처음 만들어졌습니다. 해당 내용은 국가법령정보센터에서 ‘주택임대차보호법’ 검색을 통해 확인 가능합니다.
대항력
대항력은 말 그대로 임차인이 제 3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리는 말합니다.
임대차계약은 채권과 같아서 특정인에게 자신의 권리를 주장할 수 있는데요. 주택 임대차보호법에서는 임차인에게 대항력으로 권리를 행사할 수 있게 만들어 주었습니다. 때문에 대항력을 갖춘 임차인은 임대인(소유자)가 매매로 인해 변경되더라도 기존의 임대차계약의 효력을 주장할 수 있게 되었습니다.
대항력이 성립하려면 해당 부동산을 인도받아야 하고 전입신고를 해야 합니다. 예전에는 열쇠 등을 받았지만 요즘에는 비밀번호를 넘겨받는 것만으로도 인도받은 것으로 해석합니다. 전입신고는 새로운 주소지의 주민센터에 주민등록을 하는 것입니다. 요즘에는 정부24를 통해 간단하게 변경 가능합니다.
주택 인도와 전입신고가 완료됐다면 대항력은 신고 다음날 0시부터 발생합니다. 2024년 5월 12일에 비밀번호를 받았고 주소지에 전입신고가 됐다면 5월 13일 0시에 대항력이 발생합니다. 전세사기에서는 시간차를 이용해 5월 12일에 선순위로 대출을 받거나 소유자를 변경해 대항력을 주장할 수 없게 만들어 버리므로 이사했다면 빠른 시간 내에 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
소유자 변경
주택은 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 소유권자가 변경되어도 그 권리를 주장할 수 있는데요. 주택임대차보호법에 의해 새로운 임대인에게 자동으로 승계됩니다. 때문에 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다. 만약 대항력을 갖추지 못한 상태라면 새로운 임대인과 계약서를 반드시 작성해야 합니다.
임대차계약기간 2년 중 1년을 산 시점에서 임대인이 변경됐더라도 기존대로 2년을 다 채우고 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 최초 계약시점부터 4년을 거주할 수 있는 것이죠. 만약 새로운 계약서를 작성한다면 계약서 작성 시점부터 신규 계약처럼 2+2가 가능합니다.
임대차 계약기간 중 소유자가 변경됐다면 임대인 입장에서는 기존 계약서 내용대로 진행하는 것이 좋고, 임차인 입장에서는 새로 계약서를 작성하는 것이 유리할 수 있습니다.
임차인은 임대인이 변경되면 계약기간과 상관없이 임대차계약을 해지할 수 있다는 대법원 판례가 있으니 참고하시면 좋습니다.
(대법원 1998.9.2 자98마100결정)
임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있다는 공평의 원칙 및 신의성실성의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
상가의 경우는 조금 다른데 계약기간 중 소유자가 변경되더라도 최초 입점한 날부터 10년이 계산됩니다. 2020년에 최초 계약하고 입점했다면 중간에 소유자가 여러 번 변경되더라도 2030년까지만 적용되는 것이죠.
확정일자와 우선변제권
우선변제권이란 부동산이 경매나 공매로 넘어갔을 때 경락대금에서 다른 채권자들보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다. 우선변제권을 받기 위해서는 대항력과 확정일자를 받아야 하는데요. 확정일자 받는 방법은 다음과 같습니다.
(주민센터)
확정일자는 임대인의 동의가 없어도 임대차계약서를 가지고 있으면 신청 가능합니다. 임대차 3법에 의해 2021년 6월부터 전월세 신고제가 시행되었습니다. 이로 인해 보증금 6천만원 or 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약을 체결할 경우에는 관할 주민센터에 계약일로부터 30일 이내에 거래내용을 신고해야 합니다.
전월세 신고를 하게 되면 신고필증을 부여받게 되는데 신고필증에 확정일자번호가 부여되어 별도의 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 중개사무소를 통해 임대차계약을 진행한다면 공인중개사에서 신고를 대행해 주는 경우가 많기 때문에 잘 되었는지 확인만 해주셔도 됩니다.
(인터넷등기소)
대한민국 법원 인터넷등기소를 이용하면 인터넷으로 신청이 가능합니다.
우선변제권의 효력 발생 시점
우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 발생합니다. 대항력은 다음날 0시, 확정일자는 받은 날 효력이 발생합니다.
이번 포스팅에서는 내 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 주택임대차보호법에 대해 알아보았습니다. 대항력, 전입신고, 확정일자, 주택임대차보호법 등 다양한 용어가 나왔는데요. 차근차근 이해하셔서 소중한 내 보증금 지키시길 바라겠습니다.
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