이번 포스팅에서는 전세를 살다가 월세로 변경하거나 월세를 전세로 변경할 때 적용되는 개념인 전월세전환율의 뜻과 의미에 대해 알아보겠습니다. 주택이나 상가의 월차임전환율 계산 방법과 전환 용도에 대해 지금 확인해 보겠습니다.
전월세전환율
전세로 거주하다가 2년 더 연장하려고 하는데 임대인이 보증금 인상을 요구하는 경우 보증금을 올리지 않고 그 금액을 월세로 전환하는 경우가 있는데요. 이 때 임대인과 임차인이 합의를 해서 변경된 보증금과 월세를 정할 수 있습니다. 합의가 잘 되지 않는다면 조율하는 방법이 법정 전월세전환율을 참고하는 것입니다.
주택
보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 당사자 간 합의가 되지 않을 경우 두 가지 비율 중에서 낮을 비율을 곱해서 월세를 정하도록 월차임전환율을 정해 놓았습니다.
- 한국은행 공시 기준금리 +2%
- 은행 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령이 정하는 비율인 연 10%
두 가지 비율 중 낮은 비율을 적용합니다. 대체로 네이버에서 금리를 검색해서 나오는 금액을 적용합니다.
현재 2024년 5월 19일 기준 기준금리는 3.5%이기 때문에 +2% 한 5.5%를 적용하는 것이죠.
전환하고 싶은 보증금에 5.5%를 곱하고 12개월로 나누면 되는데요. 보증금 1억원을 전환하는 경우로 예를 들어 보겠습니다.
- 1억원 X 5.5% = 550만원
- 500만원 / 12개월 = 458,300원
보증금 1억원을 올리거나 내릴 때 월세금액은 458,300원이 전환되는 것입니다. 통상적으로 단순 협의를 할 때에는 전월세전환율을 5% 생각하고 협의하는 경우도 많습니다.
상가
상가는 상가건물 임대차보호법 제 12조에 명시되어 있는 것처럼 계약 당사자 상호 간 협의가 이루어지지 않을 경우 두가지 비율 중에서 낮은 비율을 곱하여 월세를 정하도록 규정해 놓고 있습니다.
- 한국은행 공시 기준금리 X 4.5%
- 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령이 정하는 비율인 연 12%
주택에 비해 전환율이 높습니다. 1억원을 기준으로 계산해 보겠습니다.
2024년 5월 19일 기준 한국은행 기준금리는 3.5%로 3.5% X 4.5%와 12%를 비교해서 낮은 적용 적용하는데요. 15.75%와 12% 중 낮은 12%를 적용해서 계산하게 됩니다.
- 1억원 X 12% = 1,200만원
- 1,200만원 / 12개월 = 100만원
상가 보증금 1억원을 조정하는 월 임대료가 100만원으로 변동되는 것입니다.
시장 전월세 전환율
주택과 상가의 전월세 전환방법에 대해 알아보았는데요. 지역별로 전환율이 다르다는 사실을 알고 계신가요? 이것을 시장 전월세전환율이라고 말합니다.
국가통계포털(KOSIS)에서 지역별 전월세전환율을 공시해 놓았습니다. 법적 요율보다 낮은 금액으로 전환은 가능하지만 더 높은 비율로 전환은 법을 어기게 되는 것이므로 계산할 때 참고하시기 바랍니다.
법정 전월세전환율과는 다르게 해당지역 시장에서 자연스럽게 정해진 요율입니다. 지역 상황, 부동산 시장여건, 수요와 공급 등에 의해 결정된 비율인 것입니다. 시장 전환율은 지역별, 주택 유형별로 다르게 조사되어 매월 발표됩니다.
대체적으로 아파트보다 다세대주택, 단독주택이 전환비율이 높으며 서울이 다른지역보다 전환율이 낮게 형성되어 있습니다.
전세와 월세 중 뭐가 유리할까?
보통 전세를 들어갈 때 전세자금대출을 받아서 들어가게 되는데요. 전세대출 금리가 전월세전환율보다 높으면 월세가 더 유리합니다. 월세로 내는 금액이 대출로 내는 금액보다 더 적은 것을 의미하는 것이죠.
이론적으로 전세대출금리가 월세보다 낮다면 전세를 선택합니다. 하지만 월세를 좀 더 내더라도 월세계약을 하는 것이 목돈을 모으는데 더 도움이 됩니다. 심리적으로 매달 임대료를 내게 되면 수입, 지출을 관리하게 되어 불필요한 소비가 없어지기 때문입니다.
때문에 전세자금대출을 받아서 임대차계약을 계획중이신 경우 전세와 월세의 장단점을 꼼꼼히 확인해서 유리한 방식을 선택하시길 바랍니다.
이번 포스팅에서는 보증금을 임대료로 전환하려고 할 때 적용하는 비율에 대해 알아보았습니다. 전세 시세 4억원인 주택을 월세로 살고 싶다면 위와 같은 방법으로 전환해서 보증금과 월세를 산정할 수 있는 것입니다. 해당 내용 잘 정리하셔서 보증금 전환할 때 참고하시길 바랄게요!
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