재계약시 올려준 전세보증금 보장받는 방법
임대차계약 종료 되기 전 2년 전 계약 시점보다 전세값이 올라 집주인이 요구하는 보증금을 증액해주고 계속 살기로 결정했다면 챙겨야 하는 부분이 있는데요. 올려준 보증금을 제대로 보장받으려면 계약서를 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 재계약시 올려준 전세보증금을 확실하게 보장받는 계약서 작성방법에 대해 알려드리겠습니다.
신규 계약서 작성
2년 전 기존 계약서 예를 들어 보증금 3억에 전세계약을 했었다면 기존 계약서를 그대로 보관하여 이번에 올려준 보증금액을 한합 총 금액 계약서를 새로 작성하여 그 계약서로 확정일자를 받아야 합니다.
적절한 예시를 위해 이번에 올려준 보증금액은 5천만원으로 가정해 보겠습니다.
기존 보증금 3억원 + 이번 증액 보증금 5천만원 = 보증금 총 합계 3억 5천만원
변경계약서 작성
기존 보증금 3억원짜리 계약서는 그대로 보관하고 증액한 보증금 5천만원에 대한 계약서를 새로 작성합니다. 기존 임대인과 임차인 간의 계약 내용의 일부가 변경된다는 의미의 변경 계약서로 작성해야 하는데요.
만약 기존 임대차계약 기간이 종료되어 다시 계약관계를 맺는다는 취지의 계약서를 작성한다면 추후 해당 주택이 경매에 넘어가게 될 시 임대차계약 효력 발생 시점에 분쟁이 생길 수 있습니다. 이런 분쟁을 해결하기 위해 특약사항에 내용을 기재하는 것이 좋은데요.
- 예시) 특약사항 : 2024년 1월 1일 5천만원의 보증금 증액으로 인해 작성된 계약서임
- 변경계약서로 새로운 임대차계약서를 작성했으면 확정일자를 다시 받아야 합니다.
계약서 작성시 유의사항
증액한 전세 보증금을 보장받으려면 위의 방법으로 변경계약서를 작성한 후 확정일자를 받으면 되는데요.
간혹 기존 계약서의 보증금 내용을 빨간줄로 긋거나 수정테이프 등을 이용하여 지운 후, 그 자리에 다시 증액한 보증금을 새로 적는 경우가 있습니다. 이렇게 작성할 경우 나중에 기존 보증금을 정확하게 확인하기 어려울 수 있으니 이 방법은 지양하는 것이 좋습니다.
전세권설정시 보증금 증액
기존 전세보증금에 전세권설정등기를 한 이후 추가로 보증금을 증액했다면 체크해야 할 사항이 있습니다. 재계약 전 등기부등본 상 신규 근저당권이나 다른 권리가 설정되어 있는지 확인해야 하며, 변동사항이 없다면 증액된 금액만큼 ‘전세금변경등기’를 해야 하는데요.
만약 다른 권리가 설정되어 있다면 올려준 보증금 만큼 추가로 ‘전세권설정등기’를 해야 합니다.
재계약시 기존 확정일자 효력 여부
전세 보증금 증액으로 인해 확정일자를 다시 받으면 기존에 받은 확정일자의 효력이 없어지는 것으로 알고 계신 분들이 있는데요. 처음 계약 당시의 보증금은 기존에 확정일자 받은 날을 기준으로 보호받고, 이번에 증액한 전세 보증금은 새롭게 확정일자를 받은 날을 기준으로 보호받게 됩니다.
쉽게 말해서 두 보증금 모두 각각 다른 시점별로 보호받을 수 있는 것입니다.
