스트레스DSR 적용시기와 주담대 영향 알아보기

부동산 거래시 주택담보대출은 필수인데요. 관련 제도로 LTV DTI 등이 있지만 특히 소득 대비 원리금 상환 비율을 보는 DSR제도가 강화되면서 연소득금액이 적거나 이미 대출을 받고 있는 경우 추가대출이 어려워진 상황입니다.

2023년 특례보금자리론과 50년 만기 주택담보대출 정책으로 인해 부동산 시장에 유동성이 공급되었는데요. 그 유동성의 핵심 제도가 DSR제도입니다. 최근 정부에서 대출규제를 더욱 강화할 것을 암시하였는데 이것이 바로 ‘스트레스DSR’ 이라는 개념입니다. 스트레스 DSR 제도 뜻과 적용시기 그리고 주택담보대출에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.

스트레스 DSR

DSR은 총부채원리금 상환비율을 의미하는데요. 이 때 기타대출은 신용대출과 자동차할부금, 카드론 등이 포함되는 개념입니다.

(주담대 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액) / 연소득

대출신청 당시 소득과 지출을 기준으로 DSR을 산정하는데 추정치가 실제와 차이가 클 경우 대출한도가 줄어들거나 대출 승인이 나지 않을 수도 있는데요. 이를 보완하기 위해 만든 개념이 스트레스DSR로 대출기간 동안 최대로 예상되는 소득이나 지출을 추청하여 계산합니다.

향후 금리상승 가능성 등을 감안하여 기존보다 강화된 수준으로 DSR 산정시 일정 수준의 가산금리를 적용하는 것이 주요내용이라고 할 수 있습니다. 현 금리수준에 DSR 40%로 대출을 받은 경우 추후 금리인상이 될 경우 DSR 40%가 초과하게 되고, 이는 금리에 취약할 수 있는 가계부채에 악영향을 줄 수 있기 때문에 사회 전체적인 안정을 위해 도입한 제도입니다.

스트레스DSR의 가산금리는 매년 11월 한국은행 공시를 기준으로 산정되는데요. 매년 11월 기준으로 과거 5년간 신규 가계대출 금리 가중평균의 최고치에서 11월 금리를 차감해 산출되는 구조입니다. 참고로 현재 스트레스 금리는 1%p로 유지되고 있습니다.

가산금리 – 최근 5년간 가장 높았던 예금은행 가계대출 평균 금리에서 현재 금리를 뺀 값

스트레스 DSR이 도일될 경우 연소득 5,000만원 4.5%의 금리로 대출을 받은 경우(DSR 40%, 30년 만기) 가산금리 1%p를 적용하면 대출한도가 기존 3.3억원에서 2.9억원으로 줄어들게 됩니다.

시행시기

정부에서는 2023년 12월 세부방안을 발표하고 2024년 1월에 시행한다는 방침인데요. 2024년부터 금리인하가 시작된다는 얘기가 계속 나오고 있는 만큼 미국이 금리를 인하할 수 밖에 없는 상황이라 우리나라도 금리를 내려야 한다는 입장입니다. 하지만 경기침체와 장단기 금리역전 등 대내외 변수가 있는 만큼 주택담보대출 계획을 가지고 계시다면 부동산 시장을 예의주시하면서 대응하시는 것이 좋습니다.

시장 전망

금융위원회에서는 금리가 일정주기마다 변경되는 변동금리 주택담보대출에 스트레스 DSR을 적용할 예정입니다. 2023년 부동산 시장을 이끌었던 특례보금자리론이 DSR 규제를 받지 않았던 상품인 만큼 스트레스 DSR만 고려해본다면 결과적으로 대출한도가 줄어드니 부동산 시장에는 좋지 않은 소식일 수 있습니다. 하지만 스트레스 DSR처럼 부채를 줄이는 정책과 신생아특례대출같이 부채를 늘리는 정책이 동시에 발표되고 있는 만큼 추이를 주기적으로 지켜보는 관심이 필요합니다.