내가 살던 집에 전세를 준다던지 월세수입을 위해 주택임대사업을 하다보면 다양한 세입자를 만날 수 있는데요. 집주인 관점에서 보는 세입자 유형과 상황별 대처방법에 대해서 알아보겠습니다.
일부 보증금 미납
전월세 계약하는 날 보증금의 10%를 받고 이사하는 날 잔금을 치루는게 일반적인 절차인데요.
간혹 사정이 생겨 모자라는 보증금은 이사 후에 준다고 말하는 세입자가 있습니다.
이 경우 모자라는 보증금을 모두 받기 전에는 이사를 허락하지 않는 것이 좋은데요. 대부분 계약기간 종료까지 모자란 보증금을 내지 않는 경우가 많습니다.
세입자의 사정을 듣고 배려하는 조건이라면 중개사무소와 관련 내용을 다시 한번 조율해보는 것도 좋은 방법입니다.
월세 미납
임차인과의 갈등이 가장 많은 것이 아무래도 매달 내는 월세 관련입니다.
예를 들어 매달 10일 월세를 내는 날인데도 5~10일씩 늦거나 두달이상 늦어진다면 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
먼저 계약서 내용을 살펴봐야 하는데요. 대부분의 월세 계약서에는 2회 이상 월세를 미납하면 퇴거가 가능하다는 내용이 기재되어 있을겁니다.
“계약상 2회이상 월세를 미납하면 퇴거해야 하고 관련된 모든 비용과 밀린 월세에 이자를 계산하여 보증금에서 제외하겠다”
“또한 이와 관련된 모든 민,형사상의 책임은 세입자에게 있다”
위와 같은 내용으로 내용증명을 보낸다면 대부분은 밀린 월세를 내게 됩니다.
만약 이렇게 해도 안된다면 그 때는 소송 절차를 진행해야 하는 어려움이 있습니다.
세대 내부를 변경한 세입자
계약시 특약사항에 기재한 내용 이외에 세대 내부가 변경된 경우가 있는데요.
집주인과 상의하지 않고 거실과 베란다를 터버린다거나 방문을 없애거나 벽걸이형 TV를 설치하는 경우 원상복구 의무가 있습니다.
원상복구에 응하지 않으면 계약기간이 종료되어 퇴거시 원상복구비용 혹은 수리비용을 보증금에서 제외하고 돌려주는 것이 좋습니다.
벽에 못을 박거나 에어컨설치로 구멍을 뚫거나 벽걸이 TV 설치 등의 내용은 추후 분쟁이 생기지 않도록 계약시 특약사항에 기재해야 합니다.
중간에 발생한 상황이라면 반드시 임대인과 임차인 간 상호협의가 필요합니다.
특약사항
계약서를 작성할 때는 임대인과 임차인의 관계로 상호 협의 하에 약속한 내용을 반드시 특약사항에 기재해야 합니다.
반려견 등 애완동물을 키운다거나 벽에 구멍을 뚫는 등의 내용은 사전에 협의하는 것이 좋습니다.
이사 시즌을 고려하자
내 소유의 주택에 세를 주고 있다면 가장 중요한 것은 공실이 발생하지 않는 것인데요.
공실이 발생하지 않으려면 이사철에 맞춰 임대주는 것이 좋습니다.
이사 시즌에는 집을 구하는 사람이 많아 쉽게 임대를 놓을 수 있습니다.
계약기간 만료 3개월 전에는 반드시 임차인에게 계속 살 것인지 연장계약 유무를 확인하고 기록해 놓는 것이 좋습니다.
묵시적 갱신이 되었다면 세입자는 2년 더 연장하여 살 수 있는 권리가 있으며 도중에 퇴거해도 집주인은 임차인에게 중개수수료를 청구할 수 없기 때문입니다.
보증금 반환은 계약자에게!
새로운 세입자를 맞춰 이사하는 날 보증금이 왔다갔다 하다보면 정신없을 수 있는데요.
보증금은 반드시 계약서에 서명한 계약자에게 반환해야 합니다.
계약자는 20살 자녀인데 부모가 달라고 해도 보증금을 돌려줘서는 안됩니다. 나중에 발생할 수 있는 분쟁은 꼭 예방하는 것이 좋겠죠!
집주인 관점에서 발생할 수 있는 세입자 유형과 대처법에 대해 알아보았는데요.
내가 임차인이라도 위와 같은 내용은 미리 숙지하여 계약시 참고하는 것이 좋습니다.
무엇보다 임대차 계약 당사자가 집주인과 세입자인 만큼 서로 충분한 대화를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋은 방법이라고 생각합니다.
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