마음에 드는 상가점포를 찾았다면 다음 절차는 계약서를 작성하는 것입니다.
부동산 상가 임대차계약할 때 월세계약서 작성방법과 특약사항 및 주의사항에 대해 꼼꼼히 알아보겠습니다.
보증금 조정
보통 보증금과 임대료를 전환율에 의해 조정이 가능한데요.
상가 주인은 월세를 더 많이 받고자 보증금 비율을 조정하여 월세 비율을 늘리는 경우가 있습니다.
만약 임차인이 월세를 3회 이상 납부하지 않게 되면 상가주인은 계약을 해지할 수 있습니다.
하지만 임차인과의 분쟁이 발생한다면 명도소송을 통해 임차인을 내보내야 하는데 절차를 따르면 최소 6개월 이상의 기간이 소요됩니다.
6개월이상 월세를 받지 못하고 이것저것 신경쓰다보면 스트레스도 많이 발생하겠죠!
보증금의 적정 비율은 임대료의 1년 6개월에서 2년정도의 금액입니다.
예를 들어 보증금 1,000만원에 임대료 50만원의 월세계약서를 작성했다면 2년치의 임대료를 보증금으로 받아 놓은 것이라고 보면 됩니다.
계약기간
일반적으로 부동산 임대차계약기간은 1~2년인 경우가 많습니다.
상가 계약의 경우 상권이 빠르게 변해 임차인이 임대료를 내지 못하는 상황이 올 수도 있고, 급하게 보증금을 필요로 하는 경우도 있는데요.
계약기간이 종료되지 않은 상황에서 문제가 발생했을 때 임대인과 임차인 모두 양보할 수 없는 경우라면 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
때문에 상가 계약시 계약기간을 지나치게 길게 잡을 필요는 없습니다.
‘상가임대차보호법‘에 따라 임차인의 계약갱신 요구는 최대 10년, 임대료 인상 5% 가능합니다.
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계약 전 체크사항
- 상가 물건이 근저당이나 가압류, 가처분 등기 등의 등기사항이 있는지 확인합니다.
- 등기부등본 상 소유주와 계약상 소유주가 일치하는지 주민등록증(운전면허증)을 확인해야 합니다.
- 전기요금, 가스, 수도 등 각종 공과금 미납 여부를 확인합니다.
- 인테리어를 위해 건물 구조 변경이나 추가시설물 설치여부에 대해 미리 확인하는 것이 좋습니다.
- 세부 내용은 계약시 특약사항에 구체적으로 기재하는 것이 좋겠죠!
상가 월세계약서 작성
계약자 상호 연락처와 주소, 주민등록번호를 기재합니다.
거래금액과 지급일자를 정확하게 기재합니다.
보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나 계약금과 잔금으로 지급하는 것이 일반적입니다.
임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우 상가임대차보호법에 의해 임차인은 1년의 임대차기간 주장이 가능합니다.
임대인은 임차인이 3개월 임대료를 미납하는 경우 계약 해지가 가능합니다.
임대인은 임대차계약시 철거, 재건축 계획을 임차인에게 정확히 고지하였거나 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우에만 임차인의 계약갱신 거절이 가능합니다.
임차인이 임대인의 부담분 수선비용을 처리한 경우에는 임대인에게 상환요구 할 수 있습니다.
상가 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주고 들어왔을 경우 나중에 권리금 회수 문제가 생길 수 있는데요.
권리금은 소유자와는 관련없는 금액이기 때문에 최대한 임차인의 권리금을 보장받을 수 있도록 월세계약서 작성시 기재해 놓는 것이 좋습니다.
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