상가주택은 내집마련과 상가를 통해 임대수익을 얻을 수 있는 좋은 투자수단인데요. 임대수익으로 노후준비를 할 수 있는 상가주택과 매력과 알아놓으면 좋은 정보에 대해 알아보겠습니다.
상가주택 보유 목적
상가주택을 구입할때는 내 목적이 시세차익이 우선인지 임대수익이 우선인지 생각해야 합니다.
어떤 것을 우선순위로 하느냐에 따라 유형과 지역이 달라지기 때문인데요.
서울 강남의 경우 임대수익보다는 시세차익을, 서울 외곽은 임대수익율이 더 높습니다.
일반적인 상가주택의 수익률은 3~4%정도라고 보시면 됩니다.
건물 입지
지하철역 인근, 버스정류장, 근처에 공공기관 있어 유동인구가 많은 곳에 위치한 건물이 좋은데요.
동네로 들어가는 초입 코너에 있으면서 경사가 아닌 평지에 있어야 접근성이 좋습니다.
- 폭 6~12m 도로에 붙어 있다.
- 동네로 들어가는 초입에 있다.
- 도로에 길게 접해 있다.
- 평지에 위치해 있다.
건물용도 확인
건축물대장 상 주용도가 주택인 경우 실사용이 상가사무실이어도 주택으로 간주되는데요.
다주택자는 세금관련 불이익이 많은 만큼 주택규제사항으로 불이익을 볼 수 있으니 반드시 체크해야 합니다.
토지이용규제정보서비스를 통해 해당 토지의 용도구역을 알고 있어야 합니다.
용도지역의 경우 상업지역 – 준주거지역 – 3종일반 – 2종일반 – 1종일반주거 순서로 가치가 다르다고 생각하시면 좋습니다.
준주거나 상업지역에 있는 건물을 매수하는 것이 좋고, 3,2,1종일반주거 순서로 선호도가 떨어집니다.
자금계획
건물 매매가만 생각하고 자금계획을 세우면 안되는데요.
건물을 구입하게 되면 각종 세금과 예상하지 못한 추가비용이 많이 발생하게 됩니다.
상가 임차인이 나갈수도 있고 건물 유지보수 비용이 많이 들어가기도 하기 때문에 어느 정도의 여유자금을 운용할 수 있어야 합니다.
건물담보대출은 거래가의 50~60% 수준으로 나오기 때문에 추후 담보금액의 원금상환 플랜까지 세워보는 것을 추천드립니다.
세입자 체크사항
구입하려는 상가주택의 세입자 장사가 어느정도 되는지 주변상인이나 직접 시간을 두고 파악하는 것이 좋습니다.
세입자가 임대료를 밀리지 않고 성실하게 내는 스타일인지 중개사무소를 통해 확인해 보는 것도 좋은 방법인데요. 임대료 내지 않으면 스트레스가 장난 아닙니다!
소유자가 변경되더라도 계속 건물에 임차해서 장사할 계획인지 세입자 의중을 파악하는 것이 중요합니다.
세입자의 장사 업종이 꾸준할 수 있는지 확인해봐야 합니다. 추후 장사가 잘 안된다면 서로 곤란한 사항에 처할 가능성이 높습니다.
수익률
만약 상가의 공실이 오랜기간 이어졌다면 이유가 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
실제로는 공실인데 예전 임대료 기준으로 임대수익을 산정하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.
임대수익에 관리비가 포함되어 있는지 확인이 필요한데요.
관리비가 포함되어 있지 않고 별도로 받는다면 실제 건물관리비 항목이 비교해서 적정여부를 확인하는 것이 중요합니다.
관리비는 건물청소, 관리, 공과금, 기타 유지보수비용이 들어가는데요.
임대료와 관리비, 청소비용, 유리관리비용, 보유세 등 각종 부대비용까지 계산해야 정확한 수익률을 산정할 수 있습니다.
거래시세 확인
주변거래 시세와 건물의 공시지가를 확인해서 공시지가 대비 2~3배이상 높다면 좋은 물건으로 판단할 수 있습니다.
입지가 좋거나 임대수익률이 높을 경우, 시세가 오르는 중인 지역일 경우에는 주변시세, 공시지가만으로 판단하기 어려울 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
임대료 비율
1,2층 임대료 비율이 건물 전체 임대료에서 높을 수록 좋은 상가주택이라고 볼 수 있는데요.
1,2층은 다른층에 비해 공실률도 낮아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.
세입자 한명으로 맞춰진 경우보다 작게 분할하여 세입자가 여려명이 경우가 더 좋습니다.
임대료가 소액이면 밀리지 않을 확률이 높으나 전체를 사용하는 경우 월세부담이 크다보니 장사가 조금 안되면 쉽게 나가는 경향이 있습니다.
건물 상태
지어진 지 15~20년 이상된 상가주택을 구입하는 경우라면 리모델링을 하거나 그에 준하는 수리비용을 생각해야 합니다.
만약 지하층이 있다면 체크해야 될 부분이 더 많아지는데요.
크랙이나 누수 문제는 없었는지 환기가 잘 되는 구조인지 확인하는 것이 좋습니다.
기계식 주차장은 관리인 상주와 잦은 고장의 문제로 가급적 없는 건물을 추천드립니다.
하자 체크
건축물대장과 실제 건축물 현황이 다른 경우
위반건축물로 이행강제금을 내고 있는지 확인
국유지나 시유지를 점유해서 사용하는 경우
유지관리
전기안전관리 : 전기 용량이 75kw 이상일 경우 전기관리업체를 선임해야 합니다.
소방안전관리 : 일정면적 이상되면 소방관리업체를 선임해야 합니다.
승강기관리 : 건물에 승강기가 있으면 승강기관리업체와 계약해서 관리해야 합니다.
건물관리 : 청소업체나 건물관리용역업체와 계약해서 관리하거나 소유자가 직접 청소와 관리를 해야 합니다.
도로점용사용료, 하천점용사용료, 교통유발부담금이 있는지 확인해야 합니다.
정화조는 일년 주기로 몇 회 청소하는지 여부와 비용을 체크해야 합니다.
상가주택은 동네가 재개발, 재건축 등의 개발계획이 없는 경우라면 최소 5~10년 정도를 내다보고 구입해야 하는데요. 현재 보이는 조건이 아니라 미래의 조건을 보는 안목도 길러보시기 바랍니다!
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