상가임대는 신규 상가를 분양받거나 기존상가를 매매해 임대하는 경우, 내가 직접 상가를 운영하기 위해 구입하는 경우가 있는데요. 좋은 상권을 골라 임대할 수 있는 돈 되는 상가 고르는 꿀팁에 대해 알아보겠습니다.
상가임대 및 투자 절차
- 가용예산 확인(운용가능한 돈 정확히 계산하기)
- 투자지역 고르기
- 상권분석(임장, 중개사무소 방문)
- 대출가능금액 확인
- 해당지역 임대조건 확인하기
- 등기부등본 등의 공부상 서류 확인
- 계약 및 소유권 이전
- 상가 운영 or 임대
상권분석
보통 유동인구가 많은 핫한 장소에 가면 ‘상권이 잘 형성되어 있다’ 라는 말을 하는데요.
사람이 많이 몰리는 지역으로 많은 상가가 있고 장사도 잘 되는 것을 의미합니다.
상권분석은 무엇보다 경험이 중요하므로 차근차근 한단계 한단계 알아봐야 합니다.
임장을 통해 발품을 팔면서 정보를 습득하고 중개사무소도 방문해야 하는데 해당지역을 잘 알고있는 컨설턴트의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
대중교통 : 지하철역이나 버스정류장 근처의 상가(주변에 노점상이 많이 있다면 유동인구가 많다는 사실!)
주동선 : 같은 아파트 단지 내 상가라도 안쪽에 깊숙이 있는 상가라면 지하철역으로 가는 동선에 있는 상가가 아니라면 피하는 것이 좋습니다.
퇴근시간 확인 : 출근시간이나 오후시간보다 6시이후 퇴근시간에 사람이 붐비는 상가인지 확인해야 합니다. 다른 시간대보다 퇴근시간에 소비가 많은 편이기 때문입니다.
공실 : 주변상가의 공실율이 10%가 넘지 않는 상권인지 확인해야 합니다. 상가금액이 아무리 저렴하더라도 공실이 많다면 피해야 합니다.
대형할인매장, 백화점 주변 피하기 : 주변에 대형할인매장이나 백화점이 있다면 잠재고객을 끌어오기 어렵습니다.
경사로 주변 : 경사가 심해 오르거나 내려가기 어렵다면 무조건 피해야 하는 상가입니다.
세입자 변경 : 네이버나 다음 로드뷰를 통해 해당 상가가 10년동안 몇번의 손바뀜이 있었는지 확인해야 합니다. 자주 바꼈다면 장사가 잘 되지 않을 확률이 높습니다.
신규 분양 : 주변상권과 수익률을 비교해봐야 하는데요. 신규 분양상가는 분양가가 높고 리스트가 많은 편이라 상가임대나 투자가 처음이라면 고려하지 않는 것을 추천드립니다.
소상공인진흥공단에서 제공하는 상권분석시스템을 활용하면 상가를 결정하는데 많은 도움이 됩니다!
상가임대 잘 아는 지역을 고려하자
상가임대할 경우나 구입할 때 가급적 거주지 주변이나 회사와 가까운 곳에 고려하는 것이 좋습니다.
상가는 주택과 달리 필수재가 아니기 때문에 평소에 잘 아는 익숙한 곳을 선택해야 합니다.
내가 잘 아는 지역일수록 주위에서 하는 말에 휘둘리지 않고 기준을 잡을 수 있습니다.
유동인구
유동인구를 확인할 때는 주변 아파트 단지의 규모를 확인하는 것이 좋습니다.
상가 주위에 대단지 아파트나 큰 동네가 있으면 출퇴근시간이나 점심시간 이외에도 지속적인 장사가 가능하기 때문입니다.
상가임대나 매매를 결정하기 전 오전(7~9시), 점심(12~2시), 저녁(6~8시), 야간(10~12시) 시간대 상가주변 유동인구를 확인해야 합니다.
평일과 주말 상권주변을 최소 2~3회, 한달정도는 지켜봐야 합니다.
상가자치규약 확인
입점 상인들의 원활한 상가운영을 위해 상가 소유자들이 자체적으로 만든 상가의 규칙입니다.
상가지치규약의 제한사항에 걸려 들어올 수 있는 업종이 제한되는 경우가 많습니다.
구분상가, 오픈상가 여부에 따라 제한사항이 다양하므로 반드시 확인해야 합니다.
오픈상가의 경우 불투명 가벽을 세울 수 없다거나, 물건진열, 화기사용 제한 등의 내용이 있을 수 있습니다.
같은 건물 내 동일업종이 들어올 수 없는 경우도 있습니다.
건물 내 편의시설
상가 내 수도나 가스사용, 화장실, 환기, 주차편의 여부를 잘 확인해야 합니다.
실제로 제가 임대했던 상가는 오픈상가였는데 환기, 에어컨, 난방이 중앙 컨트롤 방식이었고, 일요일은 상가 전체가 문을 닫는 불편함이 있었습니다.
대출가능금액 확인
상가대출은 감정평가사의 감정가나 낙찰가율을 기준으로 하는데, 감정평가업자나 금융기관에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다.
대출한도 및 금리는 최소 5개 이상의 1~2금융권을 알아보는 것을 추천드립니다.
마인드
상가를 매매할 때는 시세차익에 대한 기대감보다는 현시점 임대수익에 초점을 두고 접근해야 하는데요.
상권에 따라 상가의 가치변동이 크고 주변상황에 따라 상권이 바뀌기 때문에 좋은 상가를 얻고 임대수익을 내기가 쉽지 않는 것이 사실입니다.
미래상권의 가치와 개발계획 등을 모두 고려하는 것은 어렵기 때문인데요.
이제 막 상가투자에 관심이 생겼다면 무리하지 말고 꼼꼼하게 살펴보고 결정하는 것을 추천드립니다.
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