많은 분들이 은퇴 이후에 상가투자에 고민하고 계신데요. 상가투자의 목적은 시세차익에 대한 기대와 매달 들어오는 월세 수익일 것입니다. 오늘은 부동산 투자방법 중의 하나인 상가수익률에 대해서 알아보겠습니다.
투자 전 체크사항
부동산에 관심을 갖거나 상가를 직접 임차할 계획을 가지고 있다면 종종 드는 생각이 직접 상가를 매매해서 시세차익과 월세수익을 기대하게 되는데요.
상가는 구입 목적이 명확해야 한 투자와 직접 구입해서 장사하는 입장에서 확인해 보겠습니다.
투자자 입장
개발호재 등을 기대하는 시세차익이 목적인지 아니면 일정한 임대수익이 목적인지를 명확히 해야 합니다.
시세차익과 임대수익 둘다 가져가면 좋겠지만 초보자라면 쉽지 않기 때문인데요.
장사하는 입장
직접 장사를 위해 상가를 알아보는 경우 월세비용과 직접 매매 후 대출이자비용을 각각 따져보는 것이 좋습니다.
수익률 계산
매매가격 3억원, 보증금 2천만원, 월세 100만원의 상가가 있다고 가정해보겠습니다.
대출은 매매가격의 80%, 금리 4%
임대 후 월세비용과 직접 매매 후 대출이자비용을 비교해 보겠습니다.
위의 공식에 적용해보면
1,200만원(월세X12개월) – 960만원(은행이자) / 3억-(2,000만원 + 2.4억원)
계산해보면 월 20만원씩 240만원 이익이 발생해 상가수익률은 연 6%인 것을 알 수 있습니다.
이자비용은 대출금 2.4억의 4%금리로 연 960만원이 됩니다.
(초기 취득세. 중개보수, 제반비용 등은 계산상 편의를 위해 제외했습니다.)
상가수익률 적정 여부
상가의 경우 대출 포함 수익률이 10%이상이면 굉장히 좋은 투자라고 볼 수 있습니다.
지역과 상가의 종류에 따라 다르긴 하지만 신도시 상가수익률은 3~5% 내외인 경우가 많습니다.
실제 저도 상가경매를 통해 초기 수익률은 10%를 넘었지만 현재는 대출금리 상승으로 수익률이 엄청 떨어진 상태입니다.
(경매 낙찰 당시 받은 대출금리는 2.5%는 정도였는데 현재는 6% 금리다보니 수익률이 좋을 수 없겠죠.)
월세비용과 비교
만약 위 상가에 월세로 들어갔다면 들어가는 비용을 확인해 보겠습니다.
월세 : 월 100만원 X 12개월 = 1,200만원
부가가치세 : 월 임대료의 10% = 120만원
기타 관리비용 : 20~30만원(10~20평 평균 관리비로 가정)
관리비를 제외한 매월 필요금액은 110만원인데요.
직접 상가를 구입해 장사하는 경우 월 80만원으로 상당한 차이가 있습니다.
장단점
월세비용 : 2년마다 임대료 상승 가능성 있음(상가임대차보호법 10년, 5%)
상가구입 후 장사: 대출금리가 상승하면 비용 상승 리스크 있음(2024년 1월 기준 5~6%)
세금을 놓치지 말자
주택을 소유하면 재산세를 내야 하듯이 상가를 소유하고 있다면 역시 세금을 내야 합니다.
상가를 매매한다면 취득세 4.6%와 기타 제반비용을 고려해야 하고 매년 재산세를 고려해야 하는 것이죠.
실제로 순이익은 위에서 계산한 것보다 더 적어지는 이유인데요. 그만큼 부동산 임대수익 투자는 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
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