이번 포스팅에서는 주택유형별 거래하거나 임대사업할 때 꼭 알아야 할 항목에 대해 알아보겠습니다. 다세대주택, 다가구주택, 단독주택의 주택종류에 따라 알아야 할 체크리스트를 확인해 보겠습니다.
다세대주택
다세대 주택은 바닥면적의 합이 660㎡ 이하이고 주거용으로 사용하는 층수가 4층 이하인 건물입니다. 아파트에 비해 초기 매입비용과 관리비가 적게 드는 장점이 있습니다. 평창동이나 테마형 고급빌라도 있지만 대부분의 다세대 주택은 아파트보다 저렴합니다. 최근에는 은퇴 이후에 면적이 넓은 아파트를 정리하고 관리비나 평형이 적은 다세대 주택으로 옮기는 베이비부머 세대가 많습니다. 소득이 줄거나 없어지기 때문에 미리 고정비용을 줄이려고 하는 것이죠.
임대사업의 측면에서 봤을 때에도 아파트보다 다가구주택을 더 선호합니다. 그 이유는 초기 매입비용이 적게 들어가지만 수익률은 훨씬 높기 때문인데요. 매입 후 시세차익은 일부 재개발 지역에 다세대주택의 경우를 제외하면 아파트가 더 높은 경우가 많습니다.
다세대주택의 입지는 역세권을 봐야 합니다. 관심 있는 다세대주택에서 지하철역이나 버스정류장까지 도보 10분 이내의 물건이 좋습니다. 직접 임장을 통해 횡단보도 등을 이용하는 시간까지 고려해서 얼마나 걸리는지 확인하는 것이 중요하겠죠! 네이버 부동산 광고나 공인중개사의 정보만 믿고 보면 생각했던 것과 다를 수 있습니다. 막상 확인해보면 이 거리가 역세권이 맞나? 싶을 정도의 입지도 있으니까요.
다세대주택의 건축년도는 10년 이내의 건물이 좋습니다. 재개발을 기대하고 노후된 다세대 주택을 선택하기도 하는데 이 경우에는 주변에 신축 다세대 주택이 지어지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 다세대주택이 지속적으로 건축되는 지역은 지역 노후도 조건이 안 될 가능성이 높습니다.(도시 및 주거환경정비법 시행령 별표1)
또한 노후된 주택은 환금성이 떨어지고 내부 컨디션이 좋지 않아 임차인과의 갈등이 잦고 수리비 청구 등의 유지보수 비용을 많이 들어가게 됩니다. 다세대 주택은 아파트와는 달리 층마다 구조가 다른 집이 많습니다. 아파트도 그런 경우는 있지만 상황은 좀 다릅니다. 건축물 대장 이외에 상세도면이 없는 경우가 많기 때문에 추후 문제가 생겼을 때 어디로 배관, 전선이 지나가는지 몰라 곤란할 수 있는 것이죠.
구조가 다르다보니 윗층은 주방인데 아래층은 화장실인 경우도 많습니다. 때문에 꼭 해당 호실을 직접 임장해야 합니다. 거실 면적이 넓어야 집 전체가 개방감 있고 커 보이는 효과가 있으며 최초 1대의 주차공간이 확보되는 주택인지 확인해야 합니다.
주변 도로와의 경계선이나 다른 주택과의 간섭을 피해 짓다 보니 생각보다 불법 건축물이 지어진 경우가 많습니다.
해당 지역에 따라 선호하는 주택유형이 다를 수 있는데요. 예를 들어 대학가인 경우 원룸이 가장 인기가 많을 것인데요. 투룸을 원하는 지역에서 원룸형 다세대 주택을 매매하게 되면 임차인을 구하기 어려울 수 있습니다.
신축 다세대주택이 좋은 것은 아닙니다. 예전에 지어진 주택은 발코니 등의 서비스 공간이 많아 신축 다세대 주택과 체감 평형이 차이나는 경우가 많습니다. 대지 지분 등을 고려하여 재개발 여부 등도 함께 검토하는 것이 좋겠죠!
다세대주택 체크리스트
역세권에 위치해 있는지 확인하기(도보 10분 이내)
생활인프라(병원, 마트, 학원) 확인하기
학군이 좋은지 확인(초, 중, 고등학교 등급 확인)
노후도 확인(준공된 지 10년 이내)
주변 주민 혐오시설 여부 확인(소각장, 수질복원센터, 유흥시설 등)
재개발, 재건축이 가능한지 확인
감정가격 및 대출가능 금액 계산해보기
다가구 주택
다가구주택은 주택으로 사용하는 바닥면적 합계가 660㎡이하이고 주거용으로 사용하는 층수가 3개층 이하인 19가구 이하 주택을 의미합니다. 등기부등본 상은 하나의 주택이지만 여러 가구가 별도의 독립된 현관문, 방, 화장실을 가지고 있습니다.
다가구 주택은 대학생, 직장인 등의 1인 가구가 많이 거주하고 있어 교통여건이 좋은 입지여야 합니다. 해당 지역의 임대수요, 임대수익률 계산과 지역 선호 주택유형이 원룸형인지 투룸, 쓰리룸인지 확인해야 합니다.
예전에 지어진 다가구 주택은 수도계량기가 가구별로 구분되어 있지 않아 1/N을 하는 경우도 많습니다. 또한 공부상 하나의 주택을 구조적으로 나눈 것이기 때문에 가벽으로 시공되어 있을 가능성이 큽니다. 때문에 방음여부, 환기, 햇빛 여부 등을 잘 확인해야 합니다.
위쪽에 말씀드린 것과 같이 다세대 주택은 주거용으로 쓰이는 층수가 4개층, 다가구 주택은 3개층 이하인데요. 건물의 전체 층수가 4층이라도 1층을 실제로 상가 용도로 사용해서 비주거용으로 되어 있으면 해당 건물은 다가구주택일 수 있습니다. 하지만 1층에 전입신고를 하게 되면 주거용으로 인정되어 세법상 다세대 주택으로 분리되어 세금이 부과되기도 하는 점 참고하시기 바랍니다.
다가구 주택 체크리스트
해당 지역의 주택유형 선호도 확인(원룸, 투룸, 쓰리룸)
역세권인지 확인(도로 10분 이내)
환기, 햇빛, 방법, 방음이 잘 되는지 구조 확인
신축이나 리모델링이 가능한 주택인지 확인
대지 모양이 직사각형이나 정사각형인지 확인
단독주택
단독주택은 집 앞에 정원이나 마당이 있는 2층집을 생각하면 좋습니다. 지역별 차이는 있지만 대지면적이 넓은 도심의 단독주택은 토지가격으로 매매가격이 높은 편입니다. 전체적으로 관리하기가 어렵고 주방, 욕실 등이 하나인 경우도 많습니다.
단독주택의 로망은 마당이 있는 집에서 살아보자! 아이들이 마음 편히 뛰어놀 수 있는 집에 살아보자! 라는 것에서 시작하는데요. 최근에는 다가구주택이나 상가주택으로 재건축하여 분양, 임대소득을 올리는 경우도 있습니다.
실주거용 단독주택은 준공년도와 내부구조 확인이 필수입니다. 너무 노후되었거나 구조적으로 문제, 불법건축물(위법건축물)이 지어져 있다면 매년 지자체로부터 과태료를 내야 하는 불편함이 있습니다.
용도를 변경하여 투자를 위한 것이라면 리모델링이 가능한지, 4m 이상의 도로에 두 면이 면해 있는지, 매매 및 임대수요가 있는 지역인지를 확인해야 합니다. 가장 중요한 것은 대지면적인 200㎡를 넘는지 일조량은 충분한지 체크해야 합니다.
단독주택 체크리스트
불법건축물은 없는지 확인
신축이나 리모델링 가능 여부
4m 이상 도로에 주택의 두 면이 접해 있는지 여부
대지면적이 200㎡ 이상인지 확인
아침부터 오후까지 일조량 확인
이번 포스팅에서는 혼동하기 쉬운 다세대와 다가구 주택 그리고 단독주택의 특징과 의미에 대해 알아보았습니다. 매매나 임대고려 시 주택유형별 확인해야 하는 점이 다른 만큼 꼼꼼히 확인하셔서 합리적인 부동산 거래하시기 바랍니다.
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