갭투자 뜻 전세 투자방법 알아보자(ft.깡통전세)
갭투자라는 용어는 금리가 낮았던 2016년 부동산 가격 상승 분위기를 타고 시장에 나왔는데요. 투자방법의 하나였던 이 방식이 사람들의 관심을 끌면서 ‘갭투자’라고 불리게 되었습니다. 이 방법은 전세가격과 매매가격의 차이(gap)가 적은 주택을 선별해서 구입하는 방식으로 갭투자 뜻과 전세 투자방법, 그리고 깡통전세를 피하는 요령에 대해 알아보겠습니다.
소액 투자금
갭(gap)투자는 전세가격이 높아 매매가격과 차이가 적을수록 실 투자금액이 적게 들고 구입 후 매매가격이 상승할수록 시세차익도 크게 발생하는 방식입니다. 유튜버, 인플루언서로 유명한 ‘부동산 읽어주는 남자’ 도 이 투자방법으로 초기 투자에 성공해 자산을 늘렸습니다.
갭투자의 가장 큰 장점은 적은 투자금으로 시작할 수 있는 부동산 매매방식이라는 점인데요. 예를 들어 5천만원으로 4억원짜리 집을 살 수 있고 2년 후에 1억원의 시세차익을 얻는다면 하면 정말 매력적인 투자가 될 것입니다.
하지만 매매가격이 상승하지 않으면 손해를 볼 가능성도 있습니다. 만약 매매가격이 큰 변동이 없거나 오히려 떨어졌을 경우 주택을 사는데 들어간 취득세, 법무비용 등을 감안하면 남는 게 없을 수도 있습니다.
투자방법
본인이 주택구입을 계획하고 있는 무주택자라면 유리한 투자방식일 수 있는데요. 보통 무주택자는 청약에 당첨되기 위한 노력을 하거나 입주시기를 고려해서 주택매매를 합니다. 하지만 아직 모은 돈이 많지 않고 이사 시기도 몇 년 남았는데 매매로 나온 집이 너무 마음에 들 경우 선택할 수 있는 방법입니다.
갭투자가 투기냐 투자냐 라는 말도 많이 있지만 우리나라의 전세제도가 없어지지 않는 한 갭투자라는 방식은 어떤 형태로는 이뤄질 수 밖에 없습니다. 최근 매매가와 전세가율을 비교해주는 어플이 많이 나왔는데요. 아파트 실거래가 조회 어플인 ‘아실’로 조회가 가능합니다.
- 전세가율이 매매가격과 크게 차이나지 않는 매물 확인
- 예) 매매금액(5억) = 전세가액(4억) + 내 투자금액(1억)
- 이 경우 전세가율은 80%가 됩니다.
- 2년 후 전세가격과 매매금액이 상승해 매매금액 6억 전세가액 5억이 된다면 새로운 전세계약을 체결할 경우 내 투자금 1억원을 모두 회수하게 됩니다.
- 회수한 투자금으로 또 다른 주택을 투자하고 돌려가면서 주택수를 늘리는 방식입니다.
아파트 실거래가 조회 어플 ‘아실’로 투자 정보를 확인해 보세요!
유의할점
갭투자 방식은 소액으로 원하는 집을 매매할 수 있다는 점과 부동산 상승시 시세차익도 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 원하는 시기에 매도를 하지 못하거나 전세 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는데 다음 세입자를 구하지 못할 경우 자금조달에 어려움이 생겨 대출을 받아야 하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
주변 지역에 대단지의 신규 분양이 있어 주택 공급이 많아지거나, 부동산 시장이 좋지 않아 거래가 활발하지 못한다면 갭투자는 실패할 확률이 높습니다. 같은 지역에서도 전세가율은 동네마다 다르므로, 다양한 조건을 고려한 후에 신중하게 접는하는 것이 좋습니다.
최근 2년 동안 전세사기 라는 뉴스기사 많이 나왔는데 집이 10채 있는 소유자가 역전세로 집 1채당 보증금 5천만원씩 돌려줘야 한다고 생각하면 단기간에 5억원을 마련해야 하는 문제가 생기는데요. 이 경우 세입자의 돈을 가지고 잠적하는 경우가 많습니다.
깡통전세
부동산 시장이 안좋아지거나 신규 대규모 주택공급이 있는 지역이면 ‘깡통전세’라는 말이 나오기 시작하는데요. 전세가율이 집값의 80~90% 수준인 주택에 많이 발생합니다. 집값이 전세보증금 이하로 떨어지거나 집주인이 대출금 문제로 경매에 넘어갔을 경우, 세입자의 전세보증금보다 매매금액나 경매 낙찰금액보다 낮으면 깡통전세가 됩니다.
깡통전세가 되면 집주인은 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 추가 대출을 알아봐야 하고 세입자는 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 제 때 돌려받지 못하거나 일부 금액을 손해볼 수 있습니다.
깡통전세를 피하려면 집주인은 무리한 투자를 자제해야 하며 세입자는 임대차계약 전 등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인하여 근저당권 금액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘지 않는지 반드시 확인해야 합니다.
전세제도가 있는 우리나라에서 가능한 갭투자뜻에 대해 알아봤는데요. 무주택자가 실거주를 위해 아니면 1~2채의 집을 투자하기 위해 하는 것은 좋은 방법일 수 있으나 시세차익만을 노린 무리한 투자로 다주택자가 된다면 부동산 정체기나 하락기에 깡통전세로 인해 투자는 실패하고 전세보증금은 맡긴 세입자도 많은 피해를 볼 것입니다.
중개사무소만 믿기에는 나의 전 재산이나 다름없는 보증금이 너무 소중하지 않으신가요. 전세로 이사를 계획중이신 분들은 꼼꼼하고 다양한 부동산 공부를 통해 소중한 내 보증금을 지켜는 안전장치를 마련하는 것을 추천드립니다.
함께 읽으면 좋은글!
